令和6年1月15日　提出 近江八幡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市博労町元１０番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西6.5m市道 水道、下水 近江八幡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道　 交通 施設 近江八幡駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。地縁性が 強く既成住宅地に対する取得需要は限定的な状況にあり、地価は依然として下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線を中心に近江八幡市及び周辺市町に存する住宅地域と判定され、主たる需要者は、 自己利用を目的とする一次取得者層等と把握される。近江八幡市の旧市街地エリアに位置し、地縁性が強く駅徒歩圏外 の立地性及び周辺環境等を背景に住宅需要は低調な状況にあり、地価の下落基調は依然継続する。当地域の中心価格帯 は取引件数が僅少で水準の把握は困難だが、２１５㎡程度の土地で概ね８００万円程度が一応の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、その立地性から賃貸需要は見込めず事業採算性に 見合う賃貸想定が困難な為、収益還元法は試算しなかった。また需要者は取引に際し生活利便性や快適性等を重視する と思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件では 、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [190.9] [102.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが 、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先 行き不透明感は依然として強く予断を許さな い状況にある。 一般住宅等を中心とする既成住宅地域として 成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認めら れず、当面は現在の地域環境を維持して推移 すると予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％