令和6年1月15日　提出 近江八幡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 近江八幡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 近江八幡駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江八幡駅勢圏の成熟した戸建住宅地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予測する。比較的良好 な居住環境を有するため需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ近江八幡駅勢圏の戸建住宅地域と判断した。需要者は、市内の居住者や勤務者等で住宅一次取得者が 中心である。本地域は、ＪＲ近江八幡駅の徒歩圏外に存するが、比較的良好な居住環境を有する成熟した住宅地域であ り、需要は安定的で、本地域及びその周辺では中古住宅の売買も活発である。市場で中心となる価格帯は、２００㎡程 度の土地で総額１３００万円～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似するＪＲ近江八幡駅勢圏の戸建住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して 規範性が高い。本地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性に基づき価格形成されている地域ではな いことから、収益還元法の適用を断念した。よって規範性を有する取引事例により求められた比準価格を標準に、周辺 住宅地の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　近江八幡（県） -3          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さがみられるが、緩やか に持ち直している。近江八幡市の人口は横ば い乃至微減傾向で推移しており、世帯数は微 増傾向にある。 比較的良好な居住環境を有する成熟した戸建 住宅地域であり、需要は安定的で地価は上昇 傾向で推移している。地域要因に特段の変動 はない。 標準的な形状・規模を有する北東向きの中間 画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく 、競争力の程度は普通である。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +1.6 ％