別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長浜 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸   TEL.
鑑定評価額 82,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市高月町高月字神田１６９６番
 ②地積
　(㎡)		 5,297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 中小規模の事業所や
倉庫等が建ち並ぶ工
業地域		 北西10m市道、北東側道 水道、下水 高月

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 高月駅南方

850m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 スマートインターの近くに位置する国道背後の熟成した工業地域であり、土地利用は安定的に推移するものと予
測する。地域要因に影響を与える要因はなく、需給は概ね均衡で、地価は横這い傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市を中心として滋賀県北部・東部の工業地域である。需要者は、県内の事業者が中心と考え
られる。交通接近条件等利便性の良い県内工場用地の需要は堅調である。工業地の取引自体少なく、当事者間の個別の
事情も介在することが多いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地単価で概ね１０，０００～２０
，０００円／㎡程度と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は自己使用目的の
取引が中心で、賃貸目的の工場・倉庫もほとんどなく賃貸市場が未成熟のため、適用しなかった。以上より、代表標準
地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[183.6]		 [100.0]
100		 15,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や
かに持ち直している。長浜市の人口は減少傾
向。高齢化率は県平均より高い。


スマートインターに近い国道背後の工業地域
であり、一定の需要が認められ、需給は均衡
している。地域要因に変動はない。


標準的な規模・形状の画地であり、側道を有
するが、個別的要因に基づく特段の優劣はな
く、競争力の程度は普通である。個別的要因
に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１長
浜Ｓ
-804		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
西6.8m、角地
（都） 工業

(70,200)
b ２４０１東
近江Ｓ
-616		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
北西4m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４０１東
近江Ｓ
-3		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.7m市道
、南東2.6m、
北西2.8m、
三方路
（都） 
一部民有林
(70,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-601		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北7m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２４０１日
野Ｓ
-508		 蒲生郡日野町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m国道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,901  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
13,239 		 100
[  84.1]
15,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,700 
b (　           ) 
5,793  		 100
[  70.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
10,448 		 100
[  69.8]
14,968 
15,000 
c (　           ) 
15,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
16,019 		 100
[ 104.1]
15,388 
15,400 
d (　           ) 
15,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
17,221 		 100
[ 109.5]
15,727 
15,700 
e (　           ) 
17,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,845 		 100
[ 123.6]
16,056 
16,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 関係者間
取引
 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,600 円／㎡]  



長浜 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社工場や自社倉庫等が多い工業地域に存しており、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長浜 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市高月町高月字神田１６９６番
 1603000499021-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長浜 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.
鑑定評価額 83,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市高月町高月字神田１６９６番
 ②地積
　(㎡)		 5,297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 中小規模の事業所や
倉庫等が建ち並ぶ工
業地域		 北西10m市道、北東側道 水道、下水 高月

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 高月駅南方

850m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高月地区の大規模工場周辺に関連の倉庫や事業所等が集積する地域で、当面は現状を維持するものと予測される
。物流業界等の堅調な用地需要を背景に市場はやや熱を帯びており、地価の見極めが難しい局面にある。
(3)最有効使用の判定 中小倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路網を主な輸送手段とする県北中部の中小工場地域として把握され、需要者は中小の製造・物流業
者が中心とみられる。圏内の工業地域は、充実した交通網や消費地接近性等から事業者に選好され、特に近年は物流用
地の全国的な需要増で市場が熱を帯びる中、比較的安価な供給地として注目されている。その価格水準は㎡あたり２万
円～５万円と広範に分布し、価格決定においては取引実例や相場観が重視され、収益性に対する認識は稀薄である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 用途特性、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握
が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例
に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ
た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [100.0]
100		 15,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湖北地方の中核都市として地域経済を牽引す
るも、合併後は広大な市域を抱え、郡部から
都市部への経営資源の移転による二極化が進
んでいる。

旧高月町の中小工場地域で、幹線道路網や消
費地への接近性に優れ、堅調な用地需要を背
景に地価は強含んでいるが、上昇余地の見極
めは難しい。

標準的な形状・規模の画地で、側道を有する
ものの操業上特段の寄与は認められない。当
該要因について特に変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１日
野Ｓ
-508		 蒲生郡日野町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7m国道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２４０１東
近江Ｓ
-3		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.7m市道
、南東2.6m、
北西2.8m、
三方路
（都） 
一部民有林
(70,200)
c ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
d ２３０７高
島Ｓ
-23		 高島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２４０１長
浜Ｓ
-1003		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
19,845 		 100
[ 125.7]
15,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,800 
b (　           ) 
15,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
16,019 		 100
[  96.9]
16,531 
16,500 
c (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[ 147.3]
15,117 
15,100 
d (　           ) 
22,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,700 		 100
[ 139.1]
16,319 
16,300 
e (　           ) 
18,815  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,984 		 100
[ 121.1]
15,676 
15,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,800 円／㎡]  



長浜 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後時間が経過し、再調達原価の把握が困難になったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 用途特性並びに公法上の規制及び画地条件等を総合的に考量した結果、賃貸経営との適合性が認められず、適正
な純収益の把握が困難であると判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長浜 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市高月町高月字神田１６９６番
 1603000499021-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考