別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮   TEL.
鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市大宮町１４２番
｢大宮町５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ3		 小規模な店舗等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 長浜

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 長浜駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 黒壁エリア近傍に形成される商業地域であり、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。観光需要
の回復傾向から地域の商業繁華性は堅調に推移し、今後地価の下落傾向は縮小していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湖北・湖東地域の商業地域一円と判定され、特に長浜市及び周辺市町の鉄道駅近傍に形成される商業地域
との代替性が強い。主な需要者は、店舗等として自己又は賃貸利用を目論む地元業者等と把握される。当地域近傍に存
する黒壁エリアでは観光需要の回復傾向から商業繁華性は堅調に推移する一方、その周辺エリアにおける波及効果は現
時点で限定的で今後に期待が寄せられる。当地域の中心価格帯は、取引規模等が様々で水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近傍類似地域内の商業地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合
う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の
適用に際し想定要素が介在するため、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長浜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[109.9]		 [100.0]
100		 79,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが
、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先
行き不透明感は依然として強く予断を許さな
い状況にある。

黒壁エリア近傍に形成される商業地域で、特
段地域要因の変動は認められない。当面は現
状を維持すると思料するが、観光需要は回復
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-212		 彦根市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,360)
b ２３０７長
浜Ｓ
-505		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.6m市道
、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(90,336)
c ２４０１長
浜Ｓ
-416		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
d ２３０７長
浜Ｓ
-1101		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e ２３０７彦
根Ｓ
-301		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東4.9m、
二方路
近商
特別用途地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     75,980) 
75,980  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,980 		 100
[  88.4]
85,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
104,379  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
99,409 		 100
[ 111.0]
89,558 
89,600 
c (　           ) 
61,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,117 		 100
[  74.5]
82,036 
82,000 
d (　           ) 
59,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,274 		 100
[  76.8]
77,180 
77,200 
e (　           ) 
57,574  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
57,004 		 100
[  71.2]
80,062 
80,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,900 円／㎡]  



長浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,433,337 
400,392 
2,032,945 
1,622,140 
410,805 		 （　0.9453）
388,334 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,467,962 円　　　　（　     64,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      5.2 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約７０㎡程度）、２階住宅（約７０㎡程度）の店舗兼住宅としての一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
2,010 
140,700 		 4.0  562,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,200 
84,000 		 2.0  168,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

224,700 		 730,800 
0 
⑨年額支払賃料        224,700 円　×　12ヶ月　＝　       2,696,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しを想定するため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,696,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,426,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           730,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,433,337 円　　　　（　        21,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
1,936 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,017 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,010 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-227102		 2,314  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 66,300 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,892 円  　　　        2,696,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,800 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         400,392 円　（　　　　　　         3,482 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,622,140 円  
（　　　　　        14,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,433,337 円      
②総費用 400,392 円      
③純収益　①－② 2,032,945 円      
④建物等に帰属する純収益 1,622,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 410,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 388,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,467,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市大宮町１４２番
 1603000271645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 5-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.
鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市大宮町１４２番
｢大宮町５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ3		 小規模な店舗等が建
ち並ぶ近隣商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 長浜

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 長浜駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ長浜駅近くの既成近隣商業地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。需給動向は総じて低調で
あり、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、湖北地域を中心とする既成商業地域。需要者の中心は比較的狭い商圏を前提とした地元事業者である。
長浜駅近くに位置する既成の商業地域であるが、既成商業地域については、郊外の商業地域への店舗流出により商業繁
華性の低下が続いており、需要は総じて弱含みで推移している。個別的な事情を含む取引が多いため、中心価格帯の把
握は困難であるが、１００㎡前後の土地で、７００万円～１，０００万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性
に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、店舗兼住宅を想定したが、賃貸市場の特性
を反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長浜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [100.0]
100		 78,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。長浜
市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より
やや高い割合で、微増傾向。


駅近くの既成商業地域であり、新規の取引需
要は限定的で、需給動向は低調に推移してい
る。地域要因に変動はない。


標準的な形状・規模を有する画地であり、個
別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力
の程度も普通である。個別的要因に変動はな
い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１長
浜Ｓ
-705		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西6.5m市道
、中間画地
商業

(80,390)
b ２４０１長
浜Ｓ
-807		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
東18m、南6m、
三方路
１住居

(70,200)
c ２４０１長
浜Ｓ
-1111		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
近商

(80,240)
d ２４０１彦
根Ｓ
-601		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北東6.4m、
二方路
１住居

(70,200)
e ２４０１彦
根Ｓ
-1007		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１住居
特別用途地区
(80,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,568  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
57,607 		 100
[  75.2]
76,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,600 
b (　    100,440) 
100,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
101,455 		 100
[ 122.0]
83,160 
83,200 
c (　     69,653) 
69,653  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
68,963 		 100
[  87.6]
78,725 
78,700 
d (　           ) 
73,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
70,090 		 100
[  88.9]
78,841 
78,800 
e (　           ) 
63,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,636 		 100
[  82.3]
77,322 
77,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



長浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,371,440 
436,276 
1,935,164 
1,592,780 
342,384 		 （　0.9722）
332,866 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,401,269 円　　　　（　     55,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      5.2 m x   21.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び個別性等から、一棟貸しの店舗兼住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,930 
135,100 		 3.0  405,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,200 
84,000 		 2.0  168,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

219,100 		 573,300 
0 
⑨年額支払賃料        219,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,629,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,629,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,366,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           573,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,160 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,371,440 円　　　　（　        20,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[ 95.0]
2,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-227102		 2,314  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,048 
c 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-227105		 2,092  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,698 
長浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,500 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,876 円  　　　        2,629,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,400 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,276 円　（　　　　　　         3,794 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,592,780 円  
（　　　　　        13,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,371,440 円      
②総費用 436,276 円      
③純収益　①－② 1,935,164 円      
④建物等に帰属する純収益 1,592,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 342,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 332,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,401,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市大宮町１４２番
 1603000271645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考