別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外
｢南呉服町９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:3		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗ビル等
が並ぶ駅前通りの商
業地域		 南15m県道 水道、ガス、下水 長浜

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 長浜駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ長浜駅に近接する商業地域であり、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。駅近くで希
少性、利便性を有するため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長浜市を含む湖北地域の商業地域を中心に広域的に形成されている。需要者は、店舗又は事業所としての
利用を目的とする地元事業者等が中心である。本地域は、ＪＲ長浜駅に近接する希少性、利便性を有する商業地域で、
需要は概ね堅調である。商業地は取引件数が少なく、取引規模や当事者間の事情により取引価格に幅があるため、市場
で中心となる価格帯を明確に把握することが困難であるが、土地単価で概ね１０万円／㎡～１４万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有す
る。一方、本地域は自用目的の土地利用が多く、店舗、事務所向けの賃貸需要がやや成熟しておらず収益価格の信頼性
は相対的に低い。よって市場性を反映して規範性に優る比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均
衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長浜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.5]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部に弱さがみられるものの、緩
やかに持ち直している。長浜市の人口は減少
傾向にあり、特に北部地域の減少率が大きい
。

ＪＲ長浜駅に近接する希少性、利便性を有す
る商業地域であり、需要は概ね堅調で、地価
は横ばい傾向にある。地域要因に特段の変動
はない。

標準的な形状・規模を有する中間画地であり
、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の
程度は普通である。個別的要因に変動はない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７長
浜Ｓ
-505		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.6m市道
、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(90,336)
b ２４０１長
浜Ｓ
-807		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
東18m、南6m、
三方路
１住居

(70,200)
c ２３０７長
浜Ｓ
-207		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南24m国道、
北6m、二方路
準工

(60,200)
d ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,379  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
99,409 		 100
[  83.0]
119,770 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　    100,440) 
100,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
101,455 		 100
[  82.8]
122,530 
123,000 
c (　           ) 
72,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,325 		 100
[  59.8]
120,945 
121,000 
d (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[  85.6]
116,667 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



長浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,351,022 
496,243 
1,854,779 
1,453,320 
401,459 		 （　0.9722）
390,298 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,505,731 円　　　　（　     86,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 65.00 Ｓ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      5.5 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び個別性等から、１、２階を店舗と想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
80.0 
52.00 
2,228 
115,856 		 4.0  463,424 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
65.00 
85.0 
55.25 
1,830 
101,108 		 4.0  404,432 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
82.5 
107.25 

216,964 		 867,856 
0 
⑨年額支払賃料        216,964 円　×　12ヶ月　＝　       2,603,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,603,568 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,343,211 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           867,856 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,351,022 円　　　　（　        27,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-227102		 2,314  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,228 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,256 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,143 円  　　　        2,603,568　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         496,243 円　（　　　　　　         5,704 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,453,320 円  
（　　　　　        16,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,351,022 円      
②総費用 496,243 円      
③純収益　①－② 1,854,779 円      
④建物等に帰属する純収益 1,453,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 401,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 390,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,505,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市南呉服町字中鞴３０６番３
 1603000366152-0000
2 　長浜市南呉服町字中鞴３０６番５
 1603000366154-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長浜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長浜 5-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長浜市南呉服町字中鞴３０６番３外
｢南呉服町９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:3		 店舗

Ｓ4		 中低層の店舗ビル等
が並ぶ駅前通りの商
業地域		 南15m県道 水道、ガス、下水 長浜

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 長浜駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ長浜駅近くの商業地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。需給動向は総じて低調であり、地
域要因に影響を与える要因はなく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、湖北地域及び湖東地域を中心とする商業地域。需要者の中心は広域店舗展開の事業者または地元店舗経
営者である。長浜市内全域における商業収益性の停滞状況を反映して、需給動向は低調に推移しており、また、商業地
域としての発展的要因も見受けられないため、新規の取引需要は弱含みである。個別的な事情を含む取引が多いため、
中心価格帯の把握は困難であるが、１００㎡前後の土地で、９００万円～１，３００万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性
に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗を想定したが、賃貸市場の特性を
反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長浜 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.2]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。長浜
市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より
やや高い割合で、微増傾向。


駅前商業地域で、視認性が良好であるが、需
給動向は低調に推移している。地域要因に変
動はない。


標準的な形状・規模を有する画地であり、個
別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力
の程度も普通である。個別的要因に変動はな
い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長浜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
b ２４０１守
山Ｓ
-104		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.1m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c ２４０１守
山Ｓ
-505		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西19m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d ２４０１守
山Ｓ
-304		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m県道、
南西1.7m、
角地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[  85.6]
116,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
81,522  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,848 		 100
[  72.8]
112,429 
112,000 
c (　           ) 
110,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,549 		 100
[  93.1]
118,742 
119,000 
d (　           ) 
122,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,449 		 100
[  95.0]
129,946 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



長浜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,694,512 
566,658 
2,127,854 
1,710,220 
417,634 		 （　0.9722）
406,024 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,808,154 円　　　　（　     89,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長浜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 75.00 Ｓ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      5.5 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び個別性等から、１、２階を店舗と想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
80.0 
60.00 
2,200 
132,000 		 4.0  528,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.00 
85.0 
63.75 
1,830 
116,663 		 4.0  466,652 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
82.5 
123.75 

248,663 		 994,652 
0 
⑨年額支払賃料        248,663 円　×　12ヶ月　＝　       2,983,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     123.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,983,956 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       298,396 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,685,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           994,652 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,694,512 円　　　　（　        30,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]
2,331 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,207 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長浜（賃）Ｂ商
　　　　-227102		 2,314  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,361 
c 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-227105		 2,092  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,961 
長浜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,500 円  　　　　     23,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,358 円  　　　        2,983,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,000 円  　　　　     23,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         566,658 円　（　　　　　　         6,513 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,710,220 円  
（　　　　　        19,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,694,512 円      
②総費用 566,658 円      
③純収益　①－② 2,127,854 円      
④建物等に帰属する純収益 1,710,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 417,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 406,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,667 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,808,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長浜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長浜市南呉服町字中鞴３０６番３
 1603000366152-0000
2 　長浜市南呉服町字中鞴３０６番５
 1603000366154-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考