令和6年1月13日　提出 長浜 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -14 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市高月町馬上字西良１５７２番 ②地積 　(㎡) 688   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m市道 水道、下水 高月 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    15 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 高月駅南東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ高月駅勢圏に属する住宅地域で、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測する。地縁的選好性が強い 地域であり、需要は限定的となり、地域要因に影響を与える要因はなく、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市及び周辺市の既成住宅地域。需要者の属性は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、地域外 からの転入者は極めて少ない。農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域で、外部からの流入が少ない閉鎖的な市場 構造であり、地域に影響を与える発展的要因も見受けられないため、需要は弱含みである。個別的な事情を含む取引が 多いため、中心価格帯の把握は困難であるが、７００㎡前後の土地で、６００万円～９００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性 の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格 である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った 。以上より、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [101.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。長浜 市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より やや高い割合で、微増傾向。 古くからの既成住宅地域であり、地縁的選好 性が強く、新規の取引需要は限定的である。 地域要因に変動はない。 標準的な規模を有する台形の中間画地である が、方位において優位性があり、標準的画地 に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％