令和6年1月15日　提出 長浜 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　勝   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市祇園町字十ノ坪１４０番７外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 長浜 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 長浜駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと思料される。周辺地域 の住宅地開発が活発なこと等により、需給は均衡しており、地価は横這い状態である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市の戸建住宅地域である。需要者の中心は、居住を目的とする個人である。市場の需給動向として は、古くに開発された団地だが、周辺地域の住宅地開発が活発なこと等により需給は均衡していると認められる。中心 価格帯は１㎡当り５０，０００円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、地域的特性から賃貸市場が未成熟等により試算しなかった。比準価格は、信頼性のある取引事例より求め られ、市場性を反映し、また居住性、快適性等が取引の動機の中心で、価格決定の市場での主導的な役割と認められる ことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [125.9] [100.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる ものの、緩やかな回復を見せている。長浜市 の人口は減少傾向である。 古くに開発された住宅地域で、土地利用に特 段の変動はない。周辺では住宅地開発が活発 なこと等により、需給は均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％