鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
長浜 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長浜 -5

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　齊藤　美絵

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長浜市朝日町字五反田１２０６番｢朝日町１９－２８｣				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	長浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

長浜駅南東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は熟成した住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと推察される。駅徒歩圏であるが競争力は弱
含みで、地価は微減基調であると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、旧長浜市地区を主とする長浜市内の住宅地域で、主たる需要者は地元居住者を中心とする一次取
得者である。総じて建築価格の高騰により新築購入需要は停滞基調であるが、旧長浜市地区では立地の良いエリアの需
要は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地２５０㎡程度で１，５００～１，８００万円程度、新築の戸建物
件で３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は古くに区画整理された住宅地域であり、自用物件の取引が中心である。駅徒歩圏であることから賃貸需要も見
込まれるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。よって市場の実
態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌、前年価格や周辺標準地の価格も考慮した結果、鑑定評価額を上記
の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長浜（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は一部に弱さが見られるものの緩や
かに持ち直している。直近１年の長浜市の総
人口は減少、高齢化率は県平均より高い。

熟成した住宅団地で、閑静な住環境を形成し
ており、地域要因に特段の変動はない。

方位により日照等の面で優れ、個別的要因に
基づく競争力の程度は相対的に強い。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

長浜 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１長浜Ｓ -1103	長浜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、東5m、角地		１住居 (60,200)
b	２４０１長浜Ｓ -1111	長浜市		底地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	２４０１長浜Ｓ -806	長浜市		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	２４０１長浜Ｓ -801	長浜市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m道路、南6m、角地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
e	２４０１長浜Ｓ -817	長浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m道路、西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,671	100 [ 92.1]	64,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	66,700
b	(　 69,653) 69,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,963	100 [ 105.6]	65,306		67,300
c	(　 ) 67,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	66,491	100 [ 103.0]	64,554		66,500
d	(　 ) 67,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	63,890	100 [ 100.5]	63,572		65,500
e	(　 ) 65,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,418	100 [ 97.9]	64,778		66,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,700 円／㎡]

長浜 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,177,576	632,720	2,544,856	1,996,990	547,866	（　0.9730） 533,074	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,661,480 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	10.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

需要動向より全階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡）と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,323	132,000	1.0	132,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		264,000		264,000
								0

⑨年額支払賃料	264,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,168,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,168,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 352,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,175,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,177,576 円　　　　（　 11,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）住　　　　-230101	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,324 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１長浜（賃）住　　　　-105	1,366 ( 1,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,120 円	3,528,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,720 円　（　　　　　　 2,252 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,996,990 円（　　　　　 7,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,177,576 円
②総費用	632,720 円
③純収益　①－②	2,544,856 円
④建物等に帰属する純収益	1,996,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	547,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	533,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,661,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長浜 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長浜市朝日町字五反田１２０６番	1603000255761-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
長浜 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長浜 -5

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　小西　靖則

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長浜市朝日町字五反田１２０６番｢朝日町１９－２８｣				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	長浜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

長浜駅南東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。開発から相当年数が経過してお
り、新規物件との競合では需要者の選好は劣る傾向にあるため、地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ北陸本線沿線で、概ね長浜市を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏
内の居住者である。古くに区画整理された住宅地域であり、新規分譲の住宅団地との比較では需要者の選考は劣る。需
要の中心となる価格帯は、土地単価で６．５万円／㎡～７万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺住宅地では賃貸住宅の経営を目的に土地を取得することは皆無である。また、賃料水準が低廉であることから収益
価格は低位に試算される傾向が強い。近隣地域は、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引さ
れ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を中心に、収益価格を参考として、
前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧長浜市の人口は直近５年間で約１％減少。
旧市街地外縁部では増加傾向、旧市街地中心
部及び郊外集落では減少傾向でドーナツ化現
象が進んでいる。

駅徒歩圏内の古くに区画整理された地域であ
り、土地利用に特段の変動はない。周辺では
画地分割による小規模な建売住宅が散見され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

長浜 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１長浜Ｓ -802	長浜市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３０７長浜Ｓ -602	長浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
c	２４０１長浜Ｓ -803	長浜市		建付地	（　）	台形	南7.1m市道、西8m、角地		１住居 (70,200)
d	２４０１長浜Ｓ -407	長浜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２４０１長浜Ｓ -619	長浜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,625	100 [ 109.9]	68,813	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	70,900
b	(　 ) 77,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	75,545	100 [ 108.8]	69,435		71,500
c	(　 ) 59,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	55,814	100 [ 94.0]	59,377		61,200
d	(　 ) 57,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,644	100 [ 97.0]	59,427		61,200
e	(　 ) 57,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	57,155	100 [ 90.2]	63,365		65,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,700 円／㎡]

長浜 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,125,693	624,716	2,500,977	1,969,350	531,627	（　0.9730） 517,273	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,345,460 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長浜 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	10.5 m x 26.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,296	129,600	1.0	129,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		259,200		259,200
								0

⑨年額支払賃料	259,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,110,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,110,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 347,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,123,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,125,693 円　　　　（　 11,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長浜（賃）Ｂ住　　　　-217001	1,236 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,297 円/㎡　月額支払賃料（　 1,296 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１長浜（賃）住　　　　-103	1,211 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長浜 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,500 円	28,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,816 円	3,470,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,716 円　（　　　　　　 2,223 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,969,350 円（　　　　　 7,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,125,693 円
②総費用	624,716 円
③純収益　①－②	2,500,977 円
④建物等に帰属する純収益	1,969,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	531,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	517,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,345,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長浜 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長浜市朝日町字五反田１２０６番	1603000255761-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考