令和6年1月13日　提出 長浜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市下坂浜町字西畑１０２番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道、下水 長浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 長浜駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、土地利用は安定的に推移すると思料される。生活利便性はやや劣っており、地 域要因に影響を与える要因はなく、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜市及び周辺市の既成住宅地域。需要者の中心は地元企業通勤者及び地縁的選好性を有する地元居住 者等である。一般住宅のほか農家住宅も見られる駅徒歩圏外の既成住宅地域であり、生活利便性が劣っており、地域に 影響を与える発展的要因も見受けられないため、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、約３００㎡程度の 土地で、１，０００万円～１，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性 の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格 である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った 。以上より、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [173.3] [101.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。長浜 市の人口は微減傾向。高齢化率は県平均より やや高い割合で、微増傾向。 古くからの既成住宅地域であり、生活利便性 がやや劣ることから、需給動向は低調に推移 している。地域要因に変動はない。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位において優位性があり、標準的画地に比 べ若干競争力を有する。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％