令和6年1月15日　提出 彦根 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字塚本焼屋２２番３ ②地積 　(㎡) 1,368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中小規模工場、配送 センター等が多い工 業地域 南西12m市道 水道 スクリーン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 スクリーン駅南東方 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高宮地区の大規模工場周辺に関連の小工場や事業所等が集積する地域で、当面は現状を維持するものと予測され る。物流業界等の堅調な用地需要を背景に市場はやや熱を帯びており、地価の見極めが難しい局面にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路網を主な輸送手段とする県北中部の中小工場地域として把握され、需要者は中小の製造・物流業 者が中心とみられる。圏内の工業地域は、充実した交通網や消費地接近性等から事業者に選好され、特に近年は物流用 地の全国的な需要増で市場が熱を帯びる中、比較的安価な供給地として注目されている。その価格水準は㎡あたり２万 円～５万円と広範に分布し、価格決定においては取引実例や相場観が重視され、収益性に対する認識は稀薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途特性、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖東地方の中核都市として地域経済を牽引す るも、県下で経済拠点の集中と選択が進んだ 結果、企業進出や人口流入は鈍化し、市勢は 停滞している。 都市近郊の中小工場地域で、幹線道路網や消 費地への接近性に優れ、堅調な用地需要を背 景に地価は上昇基調であるが、上昇余地の見 極めは難しい。 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程 度も標準的で、これについて特に変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％