令和6年1月15日　提出 彦根 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市楡町字下外輪２４６番２外 ②地積 　(㎡) 19,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模工場が多い駅 に比較的近い工業地 域 南東9.5m県道 水道 河瀬 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ　県道 交通 施設 河瀬駅南西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市近郊の中小工場地域で、土地利用は現状のまま推移するものと思料する。幹線道路網や消費地への接近性が 良好な工業地需要は強含んでおり、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県内に存する工業地域一帯と判定した。需要者の中心は、国道や高速道路Ｉ・Ｃを結節点として事 業展開する広範な業種の法人である。市場の需給動向としては東海地方や京阪神の両地域へのアクセスが良く、内陸に 位置し津波がなく地震等の自然災害が少ないため滋賀県内の工業地に対する選好性が高まり需要が強含んでいる。中心 となる価格帯の総額の把握は困難であるが、土地単価で２万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市近郊の中小工場地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における信頼性ある取引事例を 収集、選択し得ており実証的な価格である。収益価格は、県内の工業地域では自用目的の取引が中心であり、賃貸市場 は未成熟であることから、適用を断念した。以上により、市場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [103.5] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの傾向にある。彦根市の 人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや 低い。 都市近郊の中小工場地域であり、土地利用に 特段の変化はない。幹線道路網や消費地への 接近性が良好な工業地需要は強含み、地価は 上昇傾向にある。 標準的な規模の画地で、台形状であるが利用 上影響する程ではなく競争力の程度は普通で ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％