別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
彦根 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-301 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.
鑑定評価額 88,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市駅東町１８番４外
｢駅東町１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 736  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(90,600)

3:1		 ホテル兼店舗

Ｓ8		 ホテル、共同住宅、
店舗等が混在する商
業地域		 北西27m市道、北東側道 水道、ガス、下水 彦根

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ　市道 交通

施設		 彦根駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ彦根駅東側の区画整理済みの駅前商業地域で、高度利用は少ないものの、徐々に成熟していくと予測。駅近
傍にあるものの背後人口が少なく、土地取引は顕在化しにくいが、地価水準は今後は強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は彦根市内の商業地域及びＪＲ東海道本線主要駅勢圏の商業地域の範囲である。対象標準地はＪＲ彦根駅東
口に近接し、需要者は地元の事業者のほか、ディベロッパーなど全国展開の大手企業も想定される。駅徒歩圏内の土地
は希少であるが、駅東口の土地利用は成熟しているとは言い難い状況であり今後の発展が期待されるところである。需
要の中心価格帯の把握は困難であるが、単価でベースで１０～１２万円／㎡前後であると把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的ではあるが代替性の認められる商業地の事例を中心に選択、採用して試算した。収益価格は、店舗・
事務所兼共同住宅を想定したが、想定要素が多く、不安定である点は否めない。また、取引は実際の取引価格を指標と
して価格決定されることが多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標
準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[178.8]		 [105.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、持ち直している。既存商業地の
空洞化が進んでいたものの、新しい街並みづ
くりの事業に期待が寄せられる。


ＪＲ彦根駅東口に近接する商業地域で徐々に
ではあるが土地の利用状況は成熟しつつある
。


個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普
通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-210		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東18m市道、
南西17m、
角地
商業
特別用途地区
(90,600)
b ２４０１近
江八幡Ｓ
-603		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西24m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
c ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
d ２４０１長
浜Ｓ
-807		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
東18m、南6m、
三方路
１住居

(70,200)
e ２４０１米
原Ｓ
-503		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.2m県道、
西5.6m、
西5.6m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
69,513 		 100
[  63.1]
110,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
116,000 
b (　    181,309) 
181,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
182,398 		 100
[ 145.8]
125,102 
131,000 
c (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[  90.7]
110,107 
116,000 
d (　    100,440) 
100,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
101,455 		 100
[  81.1]
125,099 
131,000 
e (　           ) 
74,959  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,659 		 100
[  64.9]
115,037 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



彦根 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当期間が経過し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,753,335 
6,185,877 
24,567,458 
20,851,000 
3,716,458 		 （　0.9467）
3,518,371 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     70,367,420 円　　　　（　     95,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 240.00 Ｓ8 1,670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   600 ％   600 ％   736 ㎡     47.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、４階以上共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 標準的な類似建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
2,490 
358,560 		 5.0  1,792,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
240.00 
90.0 
216.00 
2,050 
442,800 		 3.0  1,328,400 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
240.00 
90.0 
216.00 
2,050 
442,800 		 3.0  1,328,400 
0.0  0 

 4～ 8		 住居
190.00 
90.0 
171.00 
1,700 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,670.00 
85.7 
1,431.00 

2,697,660 		 5,903,100 
1,453,500 
⑨年額支払賃料      2,697,660 円　×　12ヶ月　＝　      32,371,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,431.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,371,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,381,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,430,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,903,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,453,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         269,479 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,753,335 円　　　　（　        41,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-211101		 2,508  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,490 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
2,491 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,450,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,352,477 円  　　　       33,811,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      338,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,465,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,185,877 円　（　　　　　　         8,405 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,670.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,851,000 円  
（　　　　　        28,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,753,335 円      
②総費用 6,185,877 円      
③純収益　①－② 24,567,458 円      
④建物等に帰属する純収益 20,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,716,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,518,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,367,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市駅東町１８番４
 1602000251983-0000
2 　彦根市駅東町１８番５
 1602010018244-0000
3 　彦根市駅東町１８番６
 1602000251910-0000
4 　彦根市駅東町１８番７
 1602000251973-0000
5 　彦根市駅東町１８番８
 1602010005549-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
彦根 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-301 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.
鑑定評価額 88,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市駅東町１８番４外
｢駅東町１８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 736  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(90,600)

3:1		 ホテル兼店舗

Ｓ8		 ホテル、共同住宅、
店舗等が混在する商
業地域		 北西27m市道、北東側道 水道、ガス、下水 彦根

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ　市道 交通

施設		 彦根駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ彦根駅東口駅前に開発された街区で、土地利用は現状のまま推移するものと思料する。駅至近の希少な立地
ではあるが繁華性はやや低く需給は均衡している。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、湖東地方を中心とした滋賀県内の商業地域一帯である。特に、ＪＲ駅沿線の駅前商業地域と代替競争関
係が強い。需要者の中心は、店舗や事業所等の業務用地の取得を図る地元企業や個人等の事業者の他、全国規模の法人
である。駅至近の希少な立地ではあるものの、繁華性がやや低く、背後人口が減少傾向にあることから需給は均衡して
いる。市場の中心価格帯は、規模が様々であるため把握は困難であるが、土地１㎡単価で１２万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域であり、繁華性はやや低く、自用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏における価格牽連性
のある取引事例を収集、選択し、実証的な価格である。一方、収益価格は、店舗事務所兼共同住宅を想定し客観的な資
料により試算したが賃貸市場の成熟の程度が低くやや低位となった。以上より、取引実態に適合する比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[175.7]		 [105.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しの傾向にある。彦根市の
人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや
低い。


ＪＲ彦根駅前に開発された商業地域である。
土地利用に特段の変化はない。駅前商業地の
希少さから需給は均衡し、地価は横ばい傾向
にある。

標準的な規模の画地で、形状は利用に影響す
る程ではない。一方、角地は利便性等の面で
優れ、競争力の程度はやや優る。個別的要因
に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１東
近江Ｓ
-1001		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４０１栗
東Ｓ
-114		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
近商

(90,200)
c ２４０１栗
東Ｓ
-106		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４０１長
浜Ｓ
-807		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
東18m、南6m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,780 		 100
[  81.4]
115,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
101,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
99,589 		 100
[  86.8]
114,734 
120,000 
c (　           ) 
106,509  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
119,763 		 100
[ 104.3]
114,826 
121,000 
d (　    100,440) 
100,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
101,455 		 100
[  89.3]
113,611 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



彦根 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業により施行された地域で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,388,534 
6,333,071 
24,055,463 
20,182,800 
3,872,663 		 （　0.9460）
3,663,539 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     71,834,098 円　　　　（　     97,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 240.00 Ｓ8 1,670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   600 ％   600 ％   736 ㎡     47.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～３Ｆ事務所、４～８Ｆ共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 同様建物のレンタブルを参考として求めた。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
2,523 
363,312 		 3.0  1,089,936 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
240.00 
90.0 
216.00 
2,020 
436,320 		 3.0  1,308,960 
0.0  0 

 4～ 8		 住居
190.00 
90.0 
171.00 
1,700 
290,700 		 1.0  290,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,670.00 
85.7 
1,431.00 

2,689,452 		 5,161,356 
0 
⑨年額支払賃料      2,689,452 円　×　12ヶ月　＝　      32,273,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,431.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,273,424 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,371,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,342,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,161,356 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,388,534 円　　　　（　        41,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
2,554 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,529 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,523 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-230702		 1,970  
(   1,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]
2,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,390,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,685,671 円  　　　       33,713,424　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      338,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,333,071 円　（　　　　　　         8,605 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　   1,670.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,182,800 円  
（　　　　　        27,422 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,388,534 円      
②総費用 6,333,071 円      
③純収益　①－② 24,055,463 円      
④建物等に帰属する純収益 20,182,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,872,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,663,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,834,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市駅東町１８番４
 1602000251983-0000
2 　彦根市駅東町１８番５
 1602010018244-0000
3 　彦根市駅東町１８番６
 1602000251910-0000
4 　彦根市駅東町１８番７
 1602000251973-0000
5 　彦根市駅東町１８番８
 1602010005549-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考