別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
彦根 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市高宮町字澤１７３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が多
い国道沿いの商業地
域		 北西12m国道 水道 南彦根

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 南彦根駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所等が見られる路線商業地域で、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状を維持していくも
のと予測する。国道沿いで交通量も多く、店舗需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は彦根市を中心とする湖北・湖東エリアの商業地域である。需要者は地元事業者を中心に、全国展開の事業
者等も考えられる。幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車交通量も多く、以前は一部に店舗閉鎖が見られたものの、
近年では新規出店による地域の活性化が認められ、需要は比較的堅調で、地価は上昇基調にある。需要の中心となる価
格帯は、取引が少ないものの、土地単価で概ね坪当り１５万円～１８万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引
事例より試算したもので、取引市場の実態を反映し、実証的である。収益価格は周辺の標準的な賃料より求めたもので
あるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、低位に求められた。よって、比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 49,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、物価高、人手不足等による下振
れリスクがあるが、内需を中心に緩やかな持
ち直しの傾向が見られる。彦根市の人口は微
減傾向にある。

国道沿いの路線商業地域で、商業繁華性の改
善傾向が見られ、需要は安定的で、地価は緩
やかな上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、
競争力の程度は普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１彦
根Ｓ
-303		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東13.8m国
道、
南西0.8m、
角地
準工

(60,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-811		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ２４０１近
江八幡Ｓ
-710		 近江八幡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m国道、
北西5.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４０１米
原Ｓ
-503		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.2m県道、
西5.6m、
西5.6m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e ２４０１米
原Ｓ
-401		 米原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南東6m、
南西8m、
三方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,420 		 100
[  93.1]
48,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,800 
b (　           ) 
42,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,300 		 100
[  85.7]
49,358 
49,400 
c (　           ) 
17,195  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
17,110 		 100
[  68.4]
25,015 
25,000 
d (　           ) 
74,959  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,659 		 100
[ 127.2]
58,694 
58,700 
e (　           ) 
38,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
38,181 		 100
[  78.3]
48,762 
48,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,000 円／㎡]  



彦根 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,471,641 
1,787,480 
7,684,161 
6,577,560 
1,106,601 		 （　0.9460）
1,046,845 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     20,526,373 円　　　　（　     34,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   595 ㎡     19.9 m x   30.3 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用の状況から、１階店舗、２階共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
1,900 
484,500 		 3.0  1,453,500 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,300 
351,000 		 1.0  351,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
87.5 
525.00 

835,500 		 1,804,500 
0 
⑨年額支払賃料        835,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,026,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,026,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,050,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,455,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,804,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,471,641 円　　　　（　        15,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）
　　　　-971001		 1,973  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,844 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,905 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）商
　　　　-230101		 2,253  
(   2,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,959 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,000 円  　　　　     90,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,180 円  　　　       10,506,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,100 円  　　　　     90,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,600 円  　　　　     90,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,787,480 円　（　　　　　　         3,004 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,577,560 円  
（　　　　　        11,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,471,641 円      
②総費用 1,787,480 円      
③純収益　①－② 7,684,161 円      
④建物等に帰属する純収益 6,577,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,106,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,046,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,759 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,526,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市高宮町字澤１７３６番１
 1602000191191-0000
2 　彦根市高宮町字澤１７３９番１
 1602000191196-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
彦根 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市高宮町字澤１７３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が多
い国道沿いの商業地
域		 北西12m国道 水道 南彦根

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 南彦根駅南東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、土地利用に特段の変動要因はなく、当分は現状を維持していくものと予測する
。比較的商業繁華性の低い商業地域であるが価格は調整局面を終え、地価は横這い～上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市及び周辺市内の幹線・準幹線沿いの商業地域、商・住混在地域と判定した。需要者は、自己使用
目的の地縁性を有する法人または個人が中心と想定される。大型店への顧客の流出や借地形式による出店が多いため店
舗用地としての購入需要はさほど強くないが、交通量も多く地価は安定化傾向。中心価格帯は、周辺の取引事例より４
０，０００円／㎡～６０，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市の路線商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範
性は高い。収益価格は、地域の実情を踏まえ店舗兼共同住宅を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益
性が低く、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代
表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.3]		 [100.0]
100		 48,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな持ち直しの動きが見られ
るが、先行き不透明な状況が続いている。彦
根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。


国道沿いの路線商業地域で繁華性はやや低い
がテナント需要は底堅く、地価は底入れ。特
段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する中間画地で特段の優劣はなく、競
争力の程度は普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-6		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２３０７彦
根Ｓ
-301		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東4.9m、
二方路
近商
特別用途地区
(80,300)
c ２３０７彦
根Ｓ
-306		 彦根市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15.3m県
道、
北東1.7m、
北西1.7m、
南西4.8m、
四方路
１住居

(60,200)
d ２４０１彦
根Ｓ
-207		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.2m市道
、北西4m、
角地
近商

(80,200)
e ２４０１彦
根Ｓ
-303		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東13.8m国
道、
南西0.8m、
角地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,687  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,687 		 100
[ 143.4]
48,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,600 
b (　           ) 
57,574  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
57,004 		 100
[ 116.8]
48,805 
48,800 
c (　           ) 
45,290  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,402 		 100
[  91.6]
48,474 
48,500 
d (　           ) 
40,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
43,412 		 100
[  91.2]
47,601 
47,600 
e (　           ) 
43,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,420 		 100
[  94.1]
48,268 
48,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,500 円／㎡]  



彦根 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,243,298 
1,749,671 
7,493,627 
6,439,620 
1,054,007 		 （　0.9460）
997,091 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,550,804 円　　　　（　     32,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   595 ㎡     19.9 m x   30.3 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用の状況から、１階店舗、２階共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
1,923 
490,365 		 3.0  1,471,095 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,200 
324,000 		 1.0  324,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
87.5 
525.00 

814,365 		 1,795,095 
0 
⑨年額支払賃料        814,365 円　×　12ヶ月　＝　       9,772,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,772,380 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,025,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,227,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,795,095 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,243,298 円　　　　（　        15,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230101		 2,253  
(   2,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,999 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,928 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,923 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,857 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 443,500 円  　　　　     88,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 307,571 円  　　　       10,252,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,900 円  　　　　     88,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,749,671 円　（　　　　　　         2,941 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,439,620 円  
（　　　　　        10,823 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,243,298 円      
②総費用 1,749,671 円      
③純収益　①－② 7,493,627 円      
④建物等に帰属する純収益 6,439,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,054,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 997,091 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,550,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市高宮町字澤１７３６番１
 1602000191191-0000
2 　彦根市高宮町字澤１７３９番１
 1602000191196-0000
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備考