別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
彦根 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市中央町字伝馬町８７番外
｢中央町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 335  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(100,383)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 低層店舗、事務所等
が混在する既成商業
地域		 北西16m市道、背面道 水道、ガス、下水 彦根

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 彦根駅南西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(80,383)
⑤地域要因の将
　来予測		 彦根市中心部の既成商業地域。近年彦根市の商業核の分散化により顧客の流出が見られ、繁華性は衰退傾向。今
後もこの基調は変わらず、既成商業地の空洞化は進行し、需要の減退が見られ、今後も地価は下落基調で推移。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は彦根市を中心とする湖東・湖北地域の範囲の商業地域と判断した。需要の中心は、地元事業者等である。
需要を掘り起こす程の店舗の出現もなく、需要の減退が見られ、また郊外型店舗への顧客の流出等により既成商業地の
空洞化が進行し、繁華性は衰退傾向にあると認められる。中心価格帯の把握は、画地条件等により個別性が強く困難で
あるが、更地で１，５００万円～２，５００万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については彦根市内の商業地域等における取引事例より試算したものであり、類似性の高い事例より求められ
ており実証的で規範性が高い。また収益価格は最有効使用の低層店舗を想定した理論的な価格であるが、元本果実の相
関関係の希薄性及び想定要素が多く介在しているため、収益価格は精度にやや難がある。よって本件においては比準価
格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[144.5]		 [102.0]
100		 63,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな持ち直しの傾向が窺える
が、物価急騰による影響が懸念される。彦根
市の人口は微減傾向、老年人口は増加してい
る。

既成商業地域で、顧客の流出、繁華性の低下
が見られること等から、需要は弱く、地価は
下落傾向にある。


標準的な形状・規模等の画地であるが、二方
路において優位性があり、標準的画地に比べ
競争力を有する。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１彦
根Ｓ
-207		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.2m市道
、北西4m、
角地
近商

(80,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-303		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東13.8m国
道、
南西0.8m、
角地
準工

(60,200)
c ２４０１彦
根Ｓ
-311		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
北東1m、
三方路
近商

(100,200)
d ２４０１彦
根Ｓ
-811		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ２４０１彦
根Ｓ
-1005		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.3m市道
、中間画地
近商
特別用途地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
43,412 		 100
[  69.0]
62,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
64,200 
b (　           ) 
43,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,420 		 100
[  73.6]
61,712 
62,900 
c (　           ) 
41,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
39,530 		 100
[  62.9]
62,846 
64,100 
d (　           ) 
42,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,300 		 100
[  67.2]
62,946 
64,200 
e (　           ) 
43,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,776 		 100
[  68.5]
63,907 
65,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,200 円／㎡]  



彦根 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,128,570 
682,576 
2,445,994 
1,563,420 
882,574 		 （　0.9453）
834,297 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,044,173 円　　　　（　     47,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 140.00 Ｓ1 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 100 ％   200 ％   383 ％   335 ㎡     14.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 本地域における２階以上の賃貸需要は低迷していることから、一棟貸しの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
2,064 
288,960 		 3.0  866,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

288,960 		 866,880 
0 
⑨年額支払賃料        288,960 円　×　12ヶ月　＝　       3,467,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,467,520 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       346,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,120,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           866,880 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,128,570 円　　　　（　         9,339 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-211103		 2,830  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,064 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ商
　　　　-211102		 2,450  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,042 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,500 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,376 円  　　　        3,467,520　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,576 円　（　　　　　　         2,038 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,563,420 円  
（　　　　　         4,667 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,128,570 円      
②総費用 682,576 円      
③純収益　①－② 2,445,994 円      
④建物等に帰属する純収益 1,563,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 834,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,044,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市中央町字伝馬町８７番
 1602000164767-0000
2 　彦根市中央町字伝馬町８８番
 1602000164771-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
彦根 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市中央町字伝馬町８７番外
｢中央町２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 335  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(100,383)

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 低層店舗、事務所等
が混在する既成商業
地域		 北西16m市道、背面道 水道、ガス、下水 彦根

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 彦根駅南西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(80,383)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、新規出店等は無く、店舗閉鎖による商業繁華性の衰退傾向が続いてい
る。需要は低調で、地価は引き続き下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湖北、湖東地域における商業地域（商住混在地域含む）である。需要者の中心は地元事業者や個人が考え
られる。彦根市の中心部の旧来からの商業地域ではあるが、商業核の分散による郊外店舗への顧客流出により、人や車
の往来は閑散とした状況にある。店舗需要は極めて弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は
、取引が少なくやや把握し難いが、更地で１，５００万円～２，５００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古くからの既成商業地域で、テナント需要は減退傾向が続いており、元本価格に見合った賃料水準が形成されていない
ことから、収益価格は低位に試算された。一方、取引件数は少ないものの、代替競争関係にある取引事例より試算した
比準価格は市場の取引実態を反映し、高い規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 [102.0]
100		 63,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の現状は、一部に弱さが見られるも
のの緩やかに持ち直している。彦根市の人は
減少傾向で、老年人口は増加傾向にある。


旧来からの商業地域で、商業繁華性の低下傾
向が続いており、テナント需要は低調で、地
価は下落している。


個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する二方路地であり、利便性に優れ、
相対的選好性が強い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１彦
根Ｓ
-204		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-303		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東13.8m国
道、
南西0.8m、
角地
準工

(60,200)
c ２４０１米
原Ｓ
-503		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.2m県道、
西5.6m、
西5.6m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d ２４０１長
浜Ｓ
-416		 長浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
49,021 		 100
[  86.6]
56,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
57,700 
b (　           ) 
43,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,420 		 100
[  83.5]
54,395 
55,500 
c (　           ) 
74,959  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,659 		 100
[ 102.6]
72,767 
74,200 
d (　           ) 
61,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,117 		 100
[  91.0]
67,162 
68,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



彦根 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地域に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,099,770 
642,124 
2,457,646 
1,548,740 
908,906 		 （　0.9453）
859,189 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,522,865 円　　　　（　     49,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 140.00 Ｓ1 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 100 ％   200 ％   383 ％   335 ㎡     14.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 本地域における２階以上の賃貸需要は低迷していることから、一棟貸しの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
2,045 
286,300 		 3.0  858,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

286,300 		 858,900 
0 
⑨年額支払賃料        286,300 円　×　12ヶ月　＝　       3,435,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,435,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,092,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           858,900 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,099,770 円　　　　（　         9,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）
　　　　-57903		 2,245  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,045 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）
　　　　-971001		 1,973  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,973 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500 円  　　　　     21,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,424 円  　　　        3,435,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      177,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,300 円  　　　　     21,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         642,124 円　（　　　　　　         1,917 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,548,740 円  
（　　　　　         4,623 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,099,770 円      
②総費用 642,124 円      
③純収益　①－② 2,457,646 円      
④建物等に帰属する純収益 1,548,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 908,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 859,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,522,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市中央町字伝馬町８７番
 1602000164767-0000
2 　彦根市中央町字伝馬町８８番
 1602000164771-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考