別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
彦根 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市大東町字南古町４１２番
｢大東町２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 彦根

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 彦根駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ彦根駅西側至近の既成商業地域であり、繁華性はさほど高くないものの、観光名所、学校、公共施設等へは
人の流れがあることから需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない。　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市内の商業地域及び県内の繁華性の高い商業地域と判定した。需要者は、地縁性を有する法人また
は個人が中心と想定される。利便性が高く潜在的な需要が見込まれるものの高度利用が難しく収益性はさほど高くない
ため引き合いは通常程度。商業地の取引事例は少なく中心価格帯の把握は困難であるが、２００㎡程度で２，５００万
円程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係を有する市内・周辺市等の商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性
は高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市場を踏まえ低層店舗兼事務所を想定して求めたものであるが、当該地域に
おいては収益性がさほど高くなく、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収
益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[161.6]		 [100.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな持ち直しの動きが見られ
るが、先行き不透明な状況が続いている。彦
根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。


駅前の商業地域であり、希少性を有する立地
であるが、繁華性、収益性はやや乏しい。特
段の地域要因の変動は認められない。


標準的な形状・規模を有する中間画地であり
、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の
程度は普通である。個別的要因に変動はない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +13.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-212		 彦根市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,360)
b ２４０１米
原Ｓ
-503		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15.2m県道、
西5.6m、
西5.6m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
c ２３０７東
近江Ｓ
-411		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東8m、
北西8m、
三方路
近商

(90,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-1001		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e ２３０７草
津Ｓ
-310		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     75,980) 
75,980  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,980 		 100
[  58.9]
128,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
74,959  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,659 		 100
[  59.1]
126,327 
126,000 
c (　           ) 
73,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,007 		 100
[  56.1]
124,790 
125,000 
d (　           ) 
93,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,780 		 100
[  75.5]
124,212 
124,000 
e (　           ) 
173,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,070 		 100
[ 146.3]
121,032 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



彦根 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,673,800 
1,838,984 
6,834,816 
5,851,560 
983,256 		 （　0.9460）
930,160 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     18,238,431 円　　　　（　     92,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 155.00 Ｓ3 465.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   600 ％   600 ％   198 ㎡     14.9 m x   13.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：店舗、２および３階：事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種類似建物のレンタブル比を考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
155.00 
80.0 
124.00 
2,405 
298,220 		 6.0  1,789,320 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
155.00 
85.0 
131.75 
1,901 
250,457 		 6.0  1,502,742 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
465.00 
83.3 
387.50 

799,134 		 4,794,804 
0 
⑨年額支払賃料        799,134 円　×　12ヶ月　＝　       9,589,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     387.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,589,608 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       958,961 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,630,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,794,804 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,673,800 円　　　　（　        43,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230101		 2,253  
(   2,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,420 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,405 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,414 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 403,000 円  　　　　     80,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 383,584 円  　　　        9,589,608　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      685,100 円  　　　　     80,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,600 円  　　　　     80,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,600 円  　　　　     80,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,838,984 円　（　　　　　　         9,288 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     465.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,851,560 円  
（　　　　　        29,553 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,673,800 円      
②総費用 1,838,984 円      
③純収益　①－② 6,834,816 円      
④建物等に帰属する純収益 5,851,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 983,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 930,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,238,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市大東町字南古町４１２番
 1602000155032-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
彦根 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市大東町字南古町４１２番
｢大東町２－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 彦根

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 彦根駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ彦根駅前の商業集積地で、コロナ禍による空店舗に新たな出店が見られるなど、商況は戻りつつあるが、一
方でこの間の遅れを一気に取り戻すほどの反動は認められず、地価は縮小均衡的な安定を保っている。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の商業集積地として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。当該市場にお
いては、構造的に地元中小事業者の用地取得意欲は低調であるが、一方でコロナ禍を契機とした土地利用の更新が各所
で認められるなど、停滞からの回復気運が高まりをみせている。取引価格は地域の状況により、㎡あたり５万円～１３
万円と広く分布し、その価格決定は従来から相場観等が重視され、収益性評価は未だ補強手段に止まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認め
られた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価におい
ては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側
面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　守山 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[160.1]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湖東地方の中核都市として地域経済を牽引す
るも、県下で経済拠点の集中と選択が進んだ
結果、企業進出や人口流入は鈍化し、市勢は
停滞している。

市勢の停滞に加え商業核の分散により長年逆
風に晒されたＪＲ駅前の商業街区であるが、
地価はコロナ禍を経て国スポを前に低位なが
ら安定している。

個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程
度も標準的で、これについて特に変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７東
近江Ｓ
-411		 東近江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東8m、
北西8m、
三方路
近商

(90,200)
b ２３０７彦
根Ｓ
-212		 彦根市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(80,360)
c ２３０７彦
根Ｓ
-210		 彦根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東18m市道、
南西17m、
角地
商業
特別用途地区
(90,600)
d ２３０７長
浜Ｓ
-505		 長浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.6m市道
、南西4m、
北西4m、
三方路
商業

(90,336)
e ２４０１近
江八幡Ｓ
-401		 近江八幡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m市
道、
南西6.4m、
北西6.4m、
三方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,007 		 100
[  57.3]
122,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　     75,980) 
75,980  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,980 		 100
[  56.8]
133,768 
134,000 
c (　           ) 
72,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
69,513 		 100
[  54.6]
127,313 
127,000 
d (　           ) 
76,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,738 		 100
[  56.8]
128,060 
128,000 
e (　     64,246) 
107,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
99,867 		 100
[  77.9]
128,199 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



彦根 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,795,855 
1,743,164 
7,052,691 
5,894,020 
1,158,671 		 （　0.9453）
1,095,292 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     21,063,308 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   600 ％   600 ％   198 ㎡     14.9 m x   13.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所の複合ビルを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
2,520 
302,400 		 3.0  907,200 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
150.00 
85.0 
127.50 
2,000 
255,000 		 3.0  765,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
83.3 
375.00 

812,400 		 2,437,200 
0 
⑨年額支払賃料        812,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,748,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,748,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       974,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,773,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,437,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,795,855 円　　　　（　        44,424 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）商
　　　　-230102		 2,414  
(   2,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,489 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,526 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）
　　　　-57902		 1,896  
(   1,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,562 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,500 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 292,464 円  　　　        9,748,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,500 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,743,164 円　（　　　　　　         8,804 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,894,020 円  
（　　　　　        29,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,795,855 円      
②総費用 1,743,164 円      
③純収益　①－② 7,052,691 円      
④建物等に帰属する純収益 5,894,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,158,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,095,292 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,063,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市大東町字南古町４１２番
 1602000155032-0000
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備考