令和6年1月15日　提出 彦根 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -15 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市大薮町字大柳２０９２番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 南彦根 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南彦根駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 彦根市内中心部に位置する成熟した戸建住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。生活利便性が 良好で需要は堅調ながら供給もそれなりに多く需給は均衡。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ彦根駅及び南彦根駅勢圏を中心とした彦根市の戸建住宅地域一帯である。需要者は彦根市及び周辺市 町に居住する一次取得者が中心である。居住環境の良好な住宅地の需要は堅調である一方で、周辺での小規模開発や高 齢化の進展から更地化再販売などの供給も見られ、需給は均衡している。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の土 地で１，０００万～１，２００万円、新築戸建で総額３，５００万円～４，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引 事例を収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ 説得力を有する価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市 場の取引実態に適合した比準価格を標準とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　彦根（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの傾向にある。彦根市の 人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや 低い。 熟成した住宅団地で、閑静な住環境を形成し ている。土地利用に特段の変化はない。需給 は均衡しており、地価は横ばい傾向にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％