別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
彦根 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 -12 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　上田　理子   TEL.
鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市鳥居本町字立町１６６８番
 ②地積
　(㎡)		 442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ旧街道沿いの住宅
地域		 西5m市道、南側道 水道、下水 鳥居本

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 鳥居本駅南方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧道沿いの既成住宅地域で、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。地縁的選好性が強い地域であるた
め、需要が限定的で弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の既成住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者や通勤者など地縁性を有する者が
中心である。新規分譲地との比較で既成住宅地域の競争力は劣り、また近江鉄道本線沿線はＪＲ線沿線に比べ需要が弱
い状況にある。需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価ベースで概ね２万円／㎡台～３万円／㎡台である
と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の戸建住宅が多く、取引も自用目的が大半を占める。低層の共同住宅を想定して、収益価格を試算し
たものの、駐車場確保の必要性等から、やや低位にならざるを得なかった。よって、周辺住宅地域の地価水準との均衡
にも留意の上、居住の快適性を優先する住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[156.5]		 [100.0]
100		 22,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、持ち直している。彦根市の人口
は微減傾向、老年人口は増加している。住宅
地はやや供給過剰な状況である。


地域要因に特段の変動はないが、既成住宅地
域であり、土地の需給動向は低調である。



個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普
通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１彦
根Ｓ
-10		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
西6m、二方路
｢調区｣ 
風致地区
(40,200)
b ２３０７彦
根Ｓ
-114		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
(40,200)
c ２４０１彦
根Ｓ
-304		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m町道
、中間画地
準工

(60,200)
d ２３０７彦
根Ｓ
-113		 彦根市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１彦
根Ｓ
-15		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.7m市道
、南西4.8m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
22,292 		 100
[ 101.7]
21,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,900 
b (　           ) 
20,065  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,065 		 100
[  87.3]
22,984 
23,000 
c (　           ) 
24,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
25,211 		 100
[ 107.0]
23,562 
23,600 
d (　           ) 
29,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
29,258 		 100
[ 131.8]
22,199 
22,200 
e (　           ) 
17,839  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
21,979 		 100
[  97.8]
22,473 
22,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,500 円／㎡]  



彦根 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,143,998 
785,988 
3,358,010 
3,032,000 
326,010 		 （　0.9707）
316,458 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,329,160 円　　　　（　     14,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   442 ㎡     13.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ、５０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,207 
181,050 		 2.0  362,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

362,100 		 724,200 
0 
⑨年額支払賃料        362,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,345,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,345,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       459,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,137,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           724,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,143,998 円　　　　（　         9,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）Ｂ住
　　　　-221001		 1,458  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,209 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,207 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ住
　　　　-230701		 1,116  
(   1,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,127 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 183,888 円  　　　        4,597,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,000 円  　　　　     40,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         785,988 円　（　　　　　　         1,778 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0758     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,032,000 円  
（　　　　　         6,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,143,998 円      
②総費用 785,988 円      
③純収益　①－② 3,358,010 円      
④建物等に帰属する純収益 3,032,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 326,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 316,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,329,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市鳥居本町字立町１６６８番
 1602000172933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
彦根 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
彦根 -12 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一   TEL.
鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 彦根市鳥居本町字立町１６６８番
 ②地積
　(㎡)		 442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ旧街道沿いの住宅
地域		 西5m市道、南側道 水道、下水 鳥居本

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 鳥居本駅南方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 鳥居本駅近郊、旧街道沿いの既成住宅地域に存し、特段の変動要因も見受けられず今後も現状のまま推移してい
くものと思料される。駅徒歩圏内であるが既成住宅地の需要は弱く、地価は下落基調が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湖東・湖北地域の類似の既成住宅地域で、主に彦根市内と判定した。需要者は、地元居住者が中心で周辺
地域からの転入は殆ど見受けられない。当該地域は地縁的選好性が強い狭隘な市場特性を有し、需要は限定的で、地価
は下落傾向で推移している。中心価格帯は、取引が少なく見出すのが困難であるが、周辺の取引事例より２～３万円／
㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、彦根市内の類似性の高い住宅地の事例を採用しており規範性は高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市
場を踏まえ共同住宅を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益性は低く、収益価格が取引の指標になる
には至っていない。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準
地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　彦根 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[156.5]		 [100.0]
100		 22,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな持ち直しの動きが見られ
るが、先行き不透明な状況が続いている。彦
根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。


旧街道沿いの既成住宅地域で、地縁性がやや
強く市場が限定される傾向にあるが、土地利
用状況は安定的。特段の変動要因はない。


標準的な形状・規模を有する角地であるが、
個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争
力の程度は普通。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 彦根 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７彦
根Ｓ
-407		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東15m県道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
(70,200)
b ２４０１彦
根Ｓ
-304		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m町道
、中間画地
準工

(60,200)
c ２４０１彦
根Ｓ
-16		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,160)
d ２３０７彦
根Ｓ
-513		 彦根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e ２３０７米
原Ｓ
-302		 米原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
南4.5m、角地
｢調区｣ 
３４条１１号区域
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
29,813 		 100
[ 132.7]
22,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
24,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
25,211 		 100
[ 111.6]
22,591 
22,600 
c (　           ) 
28,319  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,234 		 100
[ 125.7]
22,461 
22,500 
d (　           ) 
22,936  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
22,798 		 100
[ 103.4]
22,048 
22,000 
e (　           ) 
20,114  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
19,483 		 100
[  88.2]
22,090 
22,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,300 円／㎡]  



彦根 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,241,360 
802,808 
3,438,552 
3,128,850 
309,702 		 （　0.9704）
300,535 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,892,843 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
彦根 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   442 ㎡     13.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階共同住宅（ファミリータイプ、５０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,237 
185,550 		 2.0  371,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

371,100 		 742,200 
0 
⑨年額支払賃料        371,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,453,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,453,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       470,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,234,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           742,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,241,360 円　　　　（　         9,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 彦根（賃）Ｂ住
　　　　-211004		 1,146  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,147 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,239 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,237 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 彦根（賃）Ｂ住
　　　　-217005		 1,263  
(   1,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,331 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
彦根 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,600 円  　　　　     40,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 188,208 円  　　　        4,705,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,600 円  　　　　     40,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         802,808 円　（　　　　　　         1,816 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9704    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0765     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,128,850 円  
（　　　　　         7,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,241,360 円      
②総費用 802,808 円      
③純収益　①－② 3,438,552 円      
④建物等に帰属する純収益 3,128,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 309,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 300,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,892,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 彦根 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　彦根市鳥居本町字立町１６６８番
 1602000172933-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考