令和6年1月15日　提出 彦根 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字門口２４０６番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等が 見られる既成住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 高宮 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 高宮駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南彦根駅勢圏の旧中山道背後の既成住宅地域であり、土地利用は現状のまま推移すると思料する。周辺に利 便施設が存するが、地縁的選好性により需要は限定的で地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市内の戸建住宅地域、混在住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁を有し、彦根市及びその 周辺市町で就労する世帯と見られる。地域外からの新規流入が少ない閉鎖的な市場構造である。本地域は周辺に利便施 設が存するが、地縁的選好性により需要は限定的である。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在する場合も 多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難だが、２００㎡程度の更地で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選 択しており、また、地域の特性の類似性等、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する 価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に 適合した比準価格を標準とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの傾向にある。彦根市の 人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや 低い。 旧中山道背後の既成住宅地域で、土地利用に 特段の変化はない。地縁性を反映したやや閉 鎖的な市場である。需要は限定的で、地価は 下落傾向にある。 標準的な形状・規模を有する中間画地であり 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度も普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％