令和6年1月13日　提出 彦根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市本町３丁目１３４番 ｢本町３－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 等も見られる住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 彦根 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 彦根駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧城下町の街道を残す既成住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと思料される。 既成市街地の需要はやや弱含みで、地価は今後も微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ彦根駅勢圏を中心とする既成住宅地域の範囲である。需要者の中心は、彦根市内の居住者である。彦 根城の旧城下町に位置し、生活利便性は比較的良好であるが、地縁的選好性が強く、やや閉鎖的な市場であるため、他 地域からの転入は限定される傾向にある。当事者の個別的事情等があり、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、土 地で５０，０００円／㎡～５５，０００円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地域の取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択 の上試算されたものであり、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、本地域が自用の戸建住宅を主体とした既成住 宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため、求め得なかった。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな持ち直しの傾向が窺える が、物価急騰による影響が懸念される。彦根 市の人口は微減傾向、老年人口は増加してい る。 古い街並みが残る既成住宅地域であることか ら、閉鎖性が窺われ、需要は限定的である。 地価は微減傾向で推移している。 標準的な規模・形状を有する中間画地で、特 段の優劣はなく、競争力の程度は普通で、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％