令和6年1月15日　提出 彦根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市肥田町字定永９５６番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 稲枝 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 稲枝駅北東方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ稲枝駅勢圏の成熟した戸建住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏で生活利便性 は概ね良好で、需給は安定的で均衡している。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ稲枝駅勢圏を中心とした彦根市の戸建住宅地域である。需要者の中心は京都方面通勤者層及び地元企 業勤労者層と見られる。造成後やや時間の経った住宅地域であり、駅徒歩圏内で生活利便性は比較的良好ではあるが、 需給は安定的で均衡している。需要の中心価格帯は１５０㎡程度の土地で７００～１，０００万円程度、新築戸建で総 額３，５００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 成熟した戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を 収集、選択しており、また、地域の特性の類似性等の各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する 価格である。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため、その試算を断念した。以上により、市場の取引実態に 適合した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [102.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの傾向にある。彦根市の 人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや 低い。 ＪＲ稲枝駅勢圏における早期開発の住宅団地 で、土地利用に特段の変化はない。需給は均 衡しており、地価は横ばい傾向にある。 標準的な形状・規模の南西向き中間画地で、 日照の点でやや優れ、競争力の程度は優る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％