別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 9-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　谷　正登   TEL.
鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市関津４丁目字栂谷７０５番外
｢関津４－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 15,346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 工場

 中小規模工場が多く
見られる工業地域
 北西8.5m市道、北東側道 水道、ガス、下水 石山

7.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   150 ｍ、南   190 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 石山駅南東方

7.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場が多く見られる工業地域として土地利用は安定的であり、背後で新たな工業団地の造成が行われ、
今後より工業地として熟成度を高めると予測する。工場需要は強く地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県全域の工業地域の圏域。主な需要者は、地元資本又は全国規模の製造業を営む法人が中心である
。周辺では道路改良等が進み、交通利便性の向上が期待できることから需要は堅調に推移している。取引される規模や
価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、県内の類似地域等に存する工業地の取引事例より比準して求めた価格で、やや地域要因格差が大きいもの
の各要因比較等も適正妥当であり信頼性が高い。取引の中心は自用目的の取引で、周辺に賃貸物件がなく賃料水準が把
握できないため収益価格を試算することができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,300 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[185.5]		 [100.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、一部に弱さもみられるものの、
緩やかに持ち直している。大津市の人口はほ
ぼ横ばい、世帯数は微増傾向である。


中小規模工場が多く見られる工業地域で、需
要も堅調で工業地として今後より熟成してい
くと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１長
浜Ｓ
-1005		 長浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４０１湖
南Ｓ
-903		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.9m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４０１野
洲Ｓ
-304		 野洲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、角地
工業

(60,200)
d ２４０１東
近江Ｓ
-413		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
工業

(60,160)
e ２４０１東
近江Ｓ
-615		 東近江市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m県道、
北東6.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     31,586) 
31,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,776 		 100
[ 104.6]
30,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
23,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,730 		 100
[  79.0]
30,038 
30,000 
c (　           ) 
22,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
22,267 		 100
[  74.0]
30,091 
30,100 
d (　           ) 
18,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
22,686 		 100
[  77.4]
29,310 
29,300 
e (　           ) 
32,238  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
34,274 		 100
[ 114.8]
29,855 
29,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,800 円／㎡]  



大津 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域等に賃貸の工場、倉庫が存在せず、貸工場需要が想定できない地域に存するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大津 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市関津四丁目字栂谷７０５番
 1600000158127-0000
2 　大津市関津四丁目字栂谷７１６番２
 1600000158128-0000
3 　大津市関津四丁目字栂谷７１７番２
 1600000158129-0000
4 　大津市関津四丁目字栂谷７１８番２
 1600000158130-0000
5 　大津市関津四丁目字栂谷７３７番１
 1600000158147-0000
6 　大津市関津四丁目字栂谷７４１番１
 1600000158150-0000
7 　大津市関津四丁目字栂谷７４１番４
 1600000158153-0000
8 　大津市関津四丁目字栂谷７４４番２
 1600000158156-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 9-2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市関津４丁目字栂谷７０５番外
｢関津４－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 15,346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:1		 工場

 中小規模工場が多く
見られる工業地域
 北西8.5m市道、北東側道 水道、ガス、下水 石山

7.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   150 ｍ、南   190 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 石山駅南東方

7.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 製造業の工場が多く見られる地域であるが、背後で工業団地の造成が行われ、製造業のほか流通業務関連の進出
も見られる。今後は、徐々に工業地としての熟成度を高め、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市を中心に県南部の工業地域である。需要者は全国展開または県内の製造業者・流通業者等
である。県内工場地市場は、県内の分譲工業団地の在庫が減り供給が少ない状況であり、県南部地域の工場用地や流通
業務用地は高値の取引が見られる。自治体の補助金をはじめとする誘致支援策が企業進出を左右する状況にもある。総
額の把握は難しいが、単価では２．５万円～６万円／㎡が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 倉庫等が賃貸に供されるケースも稀にあるが、工場の賃貸市場は成熟しておらず収益還元法の適用はできなかった。市
場での取引の中心は自己使用目的であり、補助金や政策並びに周辺工場地の価格との比較等総合的に判断される傾向に
あるが、取引価格が有力な指標であることに変わりはないことから、市場の実状を反映し、信頼性のある取引事例によ
り求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,300 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[185.5]		 [100.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内のほか、他府県、特に京都、大阪の工場
用地の地価が上昇しており、比較的安価な滋
賀県の工場用地への需要は旺盛である。


製造業等の工場地や流通業務地としての需要
が旺盛で、今後は徐々に工場地としての熟成
度を高めていくと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７湖
南Ｓ
-701		 湖南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.5m市道
、無道路地
｢調区｣ 
河川区域
(70,200)
b ２３０７甲
賀Ｓ
-7		 甲賀市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南26m市道、
東15m、角地
工専

(70,200)
c ２４０１湖
南Ｓ
-801		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.3m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ２４０１湖
南Ｓ
-903		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.9m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,573 		 100
[  62.0]
28,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,300 
b (　     23,800) 
34,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,768 		 100
[ 122.1]
29,294 
29,300 
c (　           ) 
33,015  		 100
[ 120.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  84.0]		 100
[  95.0]
35,580 		 100
[ 111.9]
31,796 
31,800 
d (　           ) 
23,265  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,730 		 100
[  79.9]
29,700 
29,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣地を購
入
 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,800 円／㎡]  



大津 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社使用の製造工場が中心の地域で、工場の賃貸市場が認められないことから収益還元法は適用できない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大津 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市関津四丁目字栂谷７０５番
 1600000158127-0000
2 　大津市関津四丁目字栂谷７１６番２
 1600000158128-0000
3 　大津市関津四丁目字栂谷７１７番２
 1600000158129-0000
4 　大津市関津四丁目字栂谷７１８番２
 1600000158130-0000
5 　大津市関津四丁目字栂谷７３７番１
 1600000158147-0000
6 　大津市関津四丁目字栂谷７４１番１
 1600000158150-0000
7 　大津市関津四丁目字栂谷７４１番４
 1600000158153-0000
8 　大津市関津四丁目字栂谷７４４番２
 1600000158156-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考