別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大津 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
｢晴嵐２－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度6種最高31m
不整形
1.2:1		 工場

 中小規模の工場や倉
庫が多い駅近くの工
業地域		 西6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 石山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 石山駅北西方

400m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度6種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近いが工業地域としての土地利用に特段の変化はなく安定的に推移すると予測する。周辺宅地の地価上
昇及び県南部地域における工業地の需要の高まりから地価は増加傾向が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ中小工場地域と判定した。需要者の属性は大津市内及び近隣市に本社機能
や関連工場を有する製造業者等が中心である。最寄駅に近い中小工場地域であり需要は堅調である。市場での中心とな
る価格帯は３，０００㎡～５，０００㎡の中小工場地で概ね㎡当たり５０，０００円～６０，０００円程度と思料する
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は滋賀県南部地域の中小工場地の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。
収益価格は工場や倉庫の熟成した賃貸市場がないため試算できなかった。積算価格は既成市街地のため試算できない。
対象標準地が存する地域は自己使用目的の工場が存する地域であることから比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県南部地域の工業地の需要は堅調であり、中
でもインターチェンジ等の交通アクセスの良
好な地域への需要は根強い。


最寄駅近くに位置する市街地中心部の工業地
域であり、土地利用に変化はないが、県南部
地域の工業地需要の影響を受けている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７野
洲Ｓ
-3		 野洲市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.6m市道
、北西4m、
角地
工業

(60,200)
b ２４０１守
山Ｓ
-309		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北東2m、角地
工専

(60,200)
c ２３０１守
山Ｓ
-512		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２３０７栗
東Ｓ
-204		 栗東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7.5m市道
、南東2.5m、
南東2.5m、
三方路
工業

(60,200)
e ２３０７大
津Ｓ
-120		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
南東7m、
南西5m、
三方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,056 		 100
[  85.2]
54,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,100 
b (　           ) 
58,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,913 		 100
[ 106.3]
55,421 
55,400 
c (　           ) 
48,035  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
52,029 		 100
[  95.4]
54,538 
54,500 
d (　           ) 
54,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,078 		 100
[ 103.1]
55,362 
55,400 
e (　           ) 
60,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
59,691 		 100
[ 106.5]
56,048 
56,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,000 円／㎡]  



大津 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市中心部に近い工業地であるが、工場や倉庫に関する熟した賃貸市場が成立していないため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大津 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２４１番６
 1600000156146-0000
2 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５４番
 1600000156157-0000
3 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５５番
 1600000156159-0000
4 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５６番
 1600000156162-0000
5 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５８番
 1600000156164-0000
6 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５８番３
 1600000156167-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市晴嵐２丁目字堂ノ前２４１番６外
｢晴嵐２－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度6種最高31m
不整形
1.2:1		 工場

 中小規模の工場や倉
庫が多い駅近くの工
業地域		 西6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 石山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 石山駅北西方

400m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度6種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ石山駅に近接する比較的立地条件の優れた工業地域である。土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持
するものと予測される。県内における工業地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津市を中心とする県南部の工業地域である。需要者は全国展開または県内の製造業者・流通業者等で
ある。県内の工業地の中でも、特に最寄ＩＣや中心市街地、最寄駅への接近性に優れた大津・湖南地域における需要は
旺盛で、高値の取引がみられる。画地規模がまちまちで、総額での需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である
が、１㎡当たり概ね３０，０００円～７０，０００円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、湖南地域における工業地の事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した説得力のある価格である
。収益価格は、工場や倉庫の賃貸事例がほとんどなく、成熟した賃貸市場がないことから試算できなかった。よって、
対象標準地が自己使用目的の取引が多い工業地域に存するため、市場性を反映した比準価格を中心に、類似する標準地
との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。大津
市の人口は微増傾向で、世帯数は増加傾向に
ある。工業地の地価は上昇傾向にある。


最寄り駅や市街地への接近性に優れた工業地
であり、地域要因に特段の変動はない。工業
地の需要は堅調で、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１栗
東Ｓ
-410		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４０１甲
賀Ｓ
-904		 甲賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
南西6.4m、
角地
工業

(70,200)
c ２４０１湖
南Ｓ
-801		 湖南市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.3m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ２４０１守
山Ｓ
-309		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北東2m、角地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,665  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,084 		 100
[  95.5]
54,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,500 
b (　           ) 
39,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
39,273 		 100
[  70.0]
56,104 
56,100 
c (　           ) 
33,015  		 100
[ 120.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  84.0]		 100
[  95.0]
35,580 		 100
[  68.3]
52,094 
52,100 
d (　           ) 
58,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,913 		 100
[ 106.5]
55,317 
55,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣地を購
入
 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,200 円／㎡]  



大津 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場が建ち並ぶ工業地域にあり、賃貸市場が成熟していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 大津 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２４１番６
 1600000156146-0000
2 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５４番
 1600000156157-0000
3 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５５番
 1600000156159-0000
4 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５６番
 1600000156162-0000
5 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５８番
 1600000156164-0000
6 　大津市晴嵐二丁目字堂ノ前２５８番３
 1600000156167-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考