別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-21 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市栄町１９８番１５外
｢栄町４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 低層店舗、マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 東11m県道 水道、ガス、下水 石山

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 石山駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(80,500)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の店舗や共同住宅が見られる近隣商業地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。周辺に大型店
舗も存し、需要は堅調で、新型コロナの影響からも脱して、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市のうちＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は広域展開の
サービス店舗事業者または地元小売・飲食店事業者である。近隣地域は古くからの商店街であるが、最寄り駅にも比較
的近いことから昨今は利便性に着目したマンション用地需要も堅調である。中心価格帯については、利用目的により取
引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ＪＲ「石山」駅から続く古くからの商店街である。比準価格は大津市内の普通商業地域又は近隣商業地域
に所在する取引事例より試算したもので、当該地域の需給動向を反映した価格である。収益価格は店舗兼共同住宅の賃
貸を想定して試算したが、土地に対する投下資本意識の低さを反映してやや低位に求められた。よって、本件では比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [100.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部で弱い動きが見られるものの
、全体的に緩やかな回復傾向で推移している
。大津市の人口は微増、世帯数は増加傾向で
ある。

土地利用は安定的で、地域要因に特段の変動
はない。古くからの商店街で、周辺には大型
店舗も見られ、一定の繁華性を維持している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-1001		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
商業

(80,420)
b ２４０１大
津Ｓ
-302		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専
高度2種最高15m
(60,200)
c ２３０７大
津Ｓ
-507		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
d ２３０７大
津Ｓ
-515		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
169,869 		 100
[  94.9]
178,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
105,239  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
132,864 		 100
[  68.9]
192,836 
193,000 
c (　           ) 
109,094  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,930 		 100
[  70.7]
158,317 
158,000 
d (　           ) 
142,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,573 		 100
[  80.3]
182,532 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



大津 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,012,221 
1,146,191 
4,866,030 
3,873,280 
992,750 		 （　0.9475）
940,631 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,196,551 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   500 ％   500 ％   128 ㎡      8.7 m x   12.6 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２・３階共同住宅（ファミリータイプ・４３㎡程度）各２戸を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
85.0 
80.75 
2,994 
241,766 		 6.0  1,450,596 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
95.00 
90.0 
85.50 
1,830 
156,465 		 3.0  469,395 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
88.3 
251.75 

554,696 		 2,389,386 
0 
⑨年額支払賃料        554,696 円　×　12ヶ月　＝　       6,656,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,656,352 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       665,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,990,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,389,386 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,012,221 円　　　　（　        46,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１大津（
賃）商
　　　　-503		 2,667  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,009 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,994 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７大津（
賃）商
　　　　-202		 2,034  
(   1,951) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
2,968 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 326,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 199,691 円  　　　        6,656,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      462,400 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,146,191 円　（　　　　　　         8,955 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,873,280 円  
（　　　　　        30,260 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,012,221 円      
②総費用 1,146,191 円      
③純収益　①－② 4,866,030 円      
④建物等に帰属する純収益 3,873,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 992,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 940,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,196,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市栄町１９８番１５
 1600000113975-0000
2 　大津市栄町１９８番１６
 1600000113976-0000
3 　大津市栄町１９８番１７
 1600000113977-0000
4 　大津市栄町１９８番１８
 1600000113978-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-21 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市栄町１９８番１５外
｢栄町４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
駐車場整備地区

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 低層店舗、マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 東11m県道 水道、ガス、下水 石山

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 石山駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(80,500)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗の中に共同住宅等が見られる商業地域で、現状維持と予測する。周辺で令和３年に建替オープンした大型店
舗が商店街全体の核となり、分譲マンション進出による足元商圏の充実もあって、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湖南エリアのＪＲ線各駅周辺及び同駅勢圏の商業地域で、需要者は、飲食、小売業等を営む地元事業者、
投資目的の不動産業者が考えられる。古くからの商業地域であるが、石山駅を最寄駅とする住民の他、駅周辺の工場労
働者がそれぞれ昼間、夜間の商業収益を支えている。周辺地域に建替オープンした大型スーパーも繁華性の向上に寄与
しており、取得需要は堅調である。取引における中心価格帯は、１２０㎡程度の土地で２１００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大津市、草津市、守山市内に存する商業地域内の事例を基礎として試算しており、商業地の市場動向を反映
して実証性がある。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、土地に対する投下資本意識に欠
け、土地価格に見合う賃料設定ができない市場構造によりやや低めに求められた。以上から、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行による経済社会活動正常化に
伴い、個人消費は緩やかに回復し、県内景気
は持ち直している。大津市人口は５年平均で
微増傾向にある。

古くからの商店街であるが、分譲マンション
進出による足元商圏の充実や、商業中心であ
る大型商業施設の建替により、徐々に活性化
しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-1001		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
商業

(80,420)
b ２３０７大
津Ｓ
-515		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
c ２４０１守
山Ｓ
-304		 守山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17m県道、
南西1.7m、
角地
商業

(80,400)
d ２３０７草
津Ｓ
-310		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
169,869 		 100
[  98.6]
172,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
142,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,573 		 100
[  88.3]
165,994 
166,000 
c (　           ) 
122,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,449 		 100
[  74.0]
166,823 
167,000 
d (　           ) 
173,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,070 		 100
[ 101.7]
174,110 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



大津 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,896,248 
1,078,635 
4,817,613 
3,830,560 
987,053 		 （　0.9475）
935,233 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,086,388 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   500 ％   500 ％   128 ㎡      8.7 m x   12.6 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２・３階共同住宅（ファミリータイプ・４３㎡程度）各２戸を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
85.0 
80.75 
2,886 
233,045 		 6.0  1,398,270 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
1,820 
155,610 		 2.0  311,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
88.3 
251.75 

544,265 		 2,020,710 
0 
⑨年額支払賃料        544,265 円　×　12ヶ月　＝　       6,531,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,531,180 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,878,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,020,710 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,896,248 円　　　　（　        46,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１大津（
賃）商
　　　　-503		 2,667  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,817 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,886 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２０１大津（
賃）商
　　　　-1603		 2,186  
(   2,168) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 70.0]
2,982 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,000 円  　　　　     53,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,935 円  　　　        6,531,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      457,300 円  　　　　     53,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,078,635 円　（　　　　　　         8,427 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,830,560 円  
（　　　　　        29,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,896,248 円      
②総費用 1,078,635 円      
③純収益　①－② 4,817,613 円      
④建物等に帰属する純収益 3,830,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 987,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 935,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,086,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市栄町１９８番１５
 1600000113975-0000
2 　大津市栄町１９８番１６
 1600000113976-0000
3 　大津市栄町１９８番１７
 1600000113977-0000
4 　大津市栄町１９８番１８
 1600000113978-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考