別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市大萱７丁目字菖蒲７９６番２外
｢大萱７－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,086  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 低層店舗、マンショ
ン等が見られる路線
商業地域		 南東9m県道、三方路 水道、ガス、下水 瀬田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 瀬田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗や事業所のほか共同住宅等が混在する地域で、土地利用に大きな変化はない。需要は概ね堅調で、地価
は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市、草津市を中心とした湖南エリアの幹線道路沿いの商業地域、住商混在地域で、主な需要者は地元
不動産業者、個人投資家等である。新型コロナウィルス感染症の５類移行による経済社会活動正常化に伴い、個人消費
は緩やかに回復しており、地域は徐々に活性化しつつある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたい
が、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は９０～１２０千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性が高い路線商業地等における取引事例を根拠としたもので、市場実態を反映した説得性
のある価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、土地に対する投下資本意識
に欠け、土地価格に見合う賃料設定ができない市場構造によりやや低めに求められた。以上から、比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、代表標準地との比較検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[155.3]		 [103.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行による経済社会活動正常化に
伴い、個人消費は緩やかに回復し、県内景気
は持ち直している。大津市人口は５年平均で
微増傾向にある。

県道沿いの商業地域で、周辺地域には大型商
業施設が見られる。土地利用に大きな変化は
ないが、地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-502		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
北3m、角地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-606		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南4m、角地
近商

(80,200)
c ２３０７大
津Ｓ
-1318		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２４０１守
山Ｓ
-503		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
北西5.1m、
角地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
173,841 		 100
[ 158.9]
109,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
147,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,531 		 100
[ 132.0]
107,978 
111,000 
c (　           ) 
134,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
173,272 		 100
[ 165.4]
104,759 
108,000 
d (　           ) 
100,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
124,223 		 100
[ 122.3]
101,572 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



大津 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,134,613 
4,758,954 
21,375,659 
16,169,400 
5,206,259 		 （　0.9468）
4,929,286 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     98,585,720 円　　　　（　     90,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 500.00 Ｓ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,086 ㎡     41.2 m x   25.5 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２、３Ｆ共同住宅２ＬＤＫ（平均専有面積約４８㎡）の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種建物レンタブル比を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
2,318 
985,150 		 6.0  5,910,900 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
500.00 
95.0 
475.00 
1,450 
688,750 		 2.0  1,377,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
91.7 
1,375.00 

2,362,650 		 8,665,900 
0 
⑨年額支払賃料      2,362,650 円　×　12ヶ月　＝　      28,351,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,351,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,895,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,056,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,665,900 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,134,613 円　　　　（　        24,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１大津（
賃）商
　　　　-505		 2,764  
(   2,611) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２０１大津（
賃）商
　　　　-1302		 2,199  
(   2,097) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 868,554 円  　　　       28,951,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,989,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,758,954 円　（　　　　　　         4,382 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,169,400 円  
（　　　　　        14,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,134,613 円      
②総費用 4,758,954 円      
③純収益　①－② 21,375,659 円      
④建物等に帰属する純収益 16,169,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,206,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,929,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,585,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９６番２
 1600000179305-0000
2 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９７番２
 1600000061130-0000
3 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９８番２
 1600000061134-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市大萱７丁目字菖蒲７９６番２外
｢大萱７－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,086  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 低層店舗、マンショ
ン等が見られる路線
商業地域		 南東9m県道、三方路 水道、ガス、下水 瀬田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 瀬田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに低層事業所や店舗のほか共同住宅等も混在する地域であり、地域要因に特段の変化はなく当分の間は
現状を維持すると予測する。需要は概ね堅調で、地価は上昇傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市のほか湖南地域も含む圏域の幹線道路沿いの地域と判断した。主な需要者は地元資本が中心の中小
事業者や地元不動産業者等である。周辺には大型店舗もみられ、背後人口も増加傾向にあり、一定の需要が見込める地
域である。取引される土地の規模、形状等がまちまちで、総額での中心の価格帯を把握するのは困難であるが、１㎡当
たり概ね８万円から１２万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収
益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえ
る。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、
代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[158.7]		 [103.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。大津
市の人口は微増傾向で、世帯数は増加傾向に
ある。商業地の地価は上昇傾向にある。


県道沿いの路線商業地域で、土地利用等に大
きな変化はない。用途の多様性を有し、需要
は概ね堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-305		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-606		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南4m、角地
近商

(80,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-1506		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.7m市道、
北3m、二方路
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
d ２４０１栗
東Ｓ
-114		 栗東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,296 		 100
[  97.9]
106,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
147,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,531 		 100
[ 135.2]
105,422 
109,000 
c (　           ) 
90,079  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
86,843 		 100
[  81.6]
106,425 
110,000 
d (　           ) 
101,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
99,589 		 100
[  97.2]
102,458 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



大津 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,946,768 
4,698,435 
21,248,333 
15,893,000 
5,355,333 		 （　0.9468）
5,070,429 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    101,408,580 円　　　　（　     93,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 500.00 Ｓ3 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,086 ㎡     41.2 m x   25.5 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２、３Ｆ共同住宅２ＬＤＫ（平均専有面積約４８㎡）の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種建物レンタブル比を参考として査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
85.0 
425.00 
2,255 
958,375 		 6.0  5,750,250 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
500.00 
95.0 
475.00 
1,460 
693,500 		 2.0  1,387,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
91.7 
1,375.00 

2,345,375 		 8,524,250 
0 
⑨年額支払賃料      2,345,375 円　×　12ヶ月　＝　      28,144,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,144,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,874,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,870,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,524,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,946,768 円　　　　（　        23,892 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１大津（
賃）商
　　　　-505		 2,764  
(   2,611) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,296 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,266 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,255 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２０１大津（
賃）商
　　　　-1302		 2,199  
(   2,097) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,235 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,150,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 862,335 円  　　　       28,744,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      271,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,698,435 円　（　　　　　　         4,326 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,893,000 円  
（　　　　　        14,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,946,768 円      
②総費用 4,698,435 円      
③純収益　①－② 21,248,333 円      
④建物等に帰属する純収益 15,893,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,355,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,070,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,408,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９６番２
 1600000179305-0000
2 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９７番２
 1600000061130-0000
3 　大津市大萱七丁目字菖蒲７９８番２
 1600000061134-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考