別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-18 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
｢馬場２－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度6種最高31m
駐車場整備地区

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 膳所

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 膳所駅北方

50m		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度6種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ膳所駅前の小売店や飲食店が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、土地利用に変化はなく当分の間は現状を維
持すると予測する。マンション建設も進み地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市中心市街地及びＪＲ主要駅近傍の商業地域一円である。主な需要者は飲食店舗等のチェーン展開を
図る法人事業者又は地元事業者等である。最寄駅に近く店舗の集積性も高い。西武百貨店閉店や新型コロナの影響によ
り市場は不透明であったが、繁華性、収益性は回復傾向にある。総額での中心の価格帯を把握するのは、取引される土
地の規模形状等がまちまちで困難であるが、１㎡当たり概ね２５万円～３０万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に成立した取引事例より試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。収
益価格は３階建て店舗を想定して試算したものであるが、収益価格が取引市場価格を形成するには未だ不十分といえる
。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、
代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[139.9]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに持ち直している。大津
市の人口は微増傾向で、世帯数は増加傾向に
ある。商業地の地価は上昇傾向にある。


ＪＲ膳所駅前の繁華性の高い商業地である。
周辺ではマンション建設も進み、需要は堅調
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-606		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南4m、角地
近商

(80,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-1001		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
商業

(80,420)
d ２４０１大
津Ｓ
-502		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
北3m、角地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
e ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,531 		 100
[  55.2]
258,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[  84.4]
255,076 
255,000 
c (　           ) 
161,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
169,869 		 100
[  65.2]
260,535 
261,000 
d (　           ) 
159,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
173,841 		 100
[  65.4]
265,812 
266,000 
e (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  90.2]
265,857 
266,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    263,000 円／㎡]  



大津 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,082,049 
817,091 
3,264,958 
2,178,570 
1,086,388 		 （　0.9468）
1,028,592 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     20,571,840 円　　　　（　    248,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区		 80 ％   200 ％   200 ％   83 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び対象地の個別性を踏まえ、１～３階店舗（各階ともにフロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
3,227 
150,862 		 6.0  905,172 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
55.00 
90.0 
49.50 
2,400 
118,800 		 6.0  712,800 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
55.00 
90.0 
49.50 
2,150 
106,425 		 6.0  638,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
88.3 
145.75 

376,087 		 2,256,522 
0 
⑨年額支払賃料        376,087 円　×　12ヶ月　＝　       4,513,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,513,044 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       451,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,061,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,256,522 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,082,049 円　　　　（　        49,181 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０１大津（
賃）商
　　　　-1604		 2,916  
(   2,901) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,967 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,227 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１大津（
賃）商
　　　　-203		 3,167  
(   3,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,519 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,800 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 135,391 円  　　　        4,513,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,500 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         817,091 円　（　　　　　　         9,844 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,178,570 円  
（　　　　　        26,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,082,049 円      
②総費用 817,091 円      
③純収益　①－② 3,264,958 円      
④建物等に帰属する純収益 2,178,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,086,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,028,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,571,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     248,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市馬場二丁目字西柳川２５２番８
 1600000223985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-18 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.
鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８
｢馬場２－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度6種最高31m
駐車場整備地区

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東6.8m市道 水道、ガス、下水 膳所

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．８ｍ　市道 交通

施設		 膳所駅北方

50m		 法令

規制		 近商
(80,200)
高度6種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ膳所駅近くの小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測す
る。コロナ禍による悪影響は払拭され、繁華性、収益性は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗、飲食店舗等の事業者が中心で
ある。コロナ禍による悪影響は払拭され、人通りは戻ってきており、周辺店舗の収益性が回復傾向にあることや背後住
宅地価格の上昇による価格水準の押し上げにより、地価は上昇傾向に転じている。取引の中心価格帯については、規模
がまちまちであり総額での把握が困難であるが、更地前提で２５０，０００～２８０，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性の高い商業地域の事例を選択した上で、適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。
一方、本地域は収益性を加味した取引が行われる地域であるものの、収益性が最も重要視されるに至っていないことを
勘案すると、収益価格の相対的規範性はやや劣るものと判断される。よって本件においては、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[135.2]		 [100.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。大津市の人口数
は若干の増加、世帯数についても増加傾向に
ある。

近隣地域の地域要因に大きな変動はないが、
飲食店舗等の収益性に回復が見られ、相対的
に高値での取引も散見されるなど、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-502		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
北3m、角地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-615		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東6.6m、角地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
c ２３０７草
津Ｓ
-310		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(80,300)
d ２３０７守
山Ｓ
-317		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
商業

(80,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
173,841 		 100
[  67.5]
257,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
238,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
230,501 		 100
[  83.6]
275,719 
276,000 
c (　           ) 
173,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,070 		 100
[  66.5]
266,271 
266,000 
d (　           ) 
182,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,545 		 100
[  73.4]
252,786 
253,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



大津 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,099,307 
808,064 
3,291,243 
2,166,460 
1,124,783 		 （　0.9460）
1,064,045 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     20,863,627 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区		 80 ％   200 ％   200 ％   83 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の店舗ビル（各階ともフロアー貸し）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
85.0 
46.75 
3,261 
152,452 		 6.0  914,712 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
55.00 
90.0 
49.50 
2,400 
118,800 		 6.0  712,800 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
55.00 
90.0 
49.50 
2,150 
106,425 		 6.0  638,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
88.3 
145.75 

377,677 		 2,266,062 
0 
⑨年額支払賃料        377,677 円　×　12ヶ月　＝　       4,532,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,532,124 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       453,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,078,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,266,062 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,099,307 円　　　　（　        49,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１大津（
賃）商
　　　　-204		 2,156  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 70.0]
3,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,261 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０７大津（
賃）商
　　　　-1401		 3,309  
(   3,292) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,242 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 135,964 円  　　　        4,532,124　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      253,300 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         808,064 円　（　　　　　　         9,736 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,166,460 円  
（　　　　　        26,102 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,099,307 円      
②総費用 808,064 円      
③純収益　①－② 3,291,243 円      
④建物等に帰属する純収益 2,166,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,124,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,064,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,863,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市馬場二丁目字西柳川２５２番８
 1600000223985-0000
2 　
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備考