別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度6種最高31m


(90,200)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 スーパー、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 西（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 和邇駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.7 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 和邇駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(80,200)
高度6種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ和邇駅近郊の店舗・事業所及び店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域で、新規出店は見られないものの
、駅前広場に接面し、利便性が良いことから、需要は堅調である。地価は横ばいで推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線駅周辺の商住混在地域である。需要者の中心は店舗等を営む個人及び法人事業者等である。周
辺地域は背後人口の微増及び医療機関の開業等から人口の増加が見込まれるが、堅田エリアや京都方面への顧客の流出
により事業環境は厳しい状況である。値ごろ感を伴う物件には潜在的な需要が認められるものの、商業地の取引が少な
いことから、取引の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地の取引が少ないことから収集範囲を県内に広げ、駅近郊の商業地域に所在する事例を採用した。得ら
れた比準価格は市場の取引実態を反映し、規範性が高いものと判断する。当該地域は自用の店舗等が中心となっており
、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、市場での取引実態を反映
した比準価格を中心に、収益価格も斟酌して、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[158.7]		 [103.0]
100		 59,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大津市内ではマンション用地としての需要は
強いものの、既成の商業地域では横ばい・下
落傾向も見られる。


ＪＲ「和邇」駅に近接する商業地域で、背後
人口の増加から日用品店舗は安定しており、
需要動向は比較的安定してる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-713		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m市道、
南1m、二方路
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-1206		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東15.5m市道、
西6m、二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c ２４０１大
津Ｓ
-1118		 大津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m県道、
南西5m、角地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
d ２４０１大
津Ｓ
-1223		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e ２４０１大
津Ｓ
-1107		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
46,555 		 100
[  79.2]
58,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
60,500 
b (　           ) 
54,768  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
52,160 		 100
[  87.7]
59,475 
61,300 
c (　           ) 
79,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
75,948 		 100
[ 118.7]
63,983 
65,900 
d (　           ) 
52,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,399 		 100
[  90.5]
57,899 
59,600 
e (　           ) 
50,198  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,198 		 100
[  95.1]
52,784 
54,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



大津 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発後相当期間が経過した商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,017,735 
2,815,559 
11,202,176 
9,850,300 
1,351,876 		 （　0.9730）
1,315,375 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     26,307,500 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度6種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   500 ㎡     14.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（ファミリータイプ４８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
88.0 
264.00 
2,104 
555,456 		 3.0  1,666,368 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,250 
356,250 		 1.0  356,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
92.7 
834.00 

1,267,956 		 2,378,868 
0 
⑨年額支払賃料      1,267,956 円　×　12ヶ月　＝　      15,215,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     834.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,215,472 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,555,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,996,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,378,868 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,017,735 円　　　　（　        28,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９０７大津（
賃）
　　　　-97006		 2,645  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,191 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,104 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １６０７大津（
賃）
　　　　-67803		 2,141  
(   2,128) 		 100
[100.0]		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,109 
c １７０１大津（
賃）
　　　　-71509		 2,261  
(   2,256) 		 100
[100.0]		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,033 
大津 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 685,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 622,059 円  　　　       15,551,472　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,815,559 円　（　　　　　　         5,631 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,850,300 円  
（　　　　　        19,701 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,017,735 円      
②総費用 2,815,559 円      
③純収益　①－② 11,202,176 円      
④建物等に帰属する純収益 9,850,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,351,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,307,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市和邇中浜字下梶原４４４番１
 1600000397178-0000
2 　大津市和邇中浜字下梶原４２２番
 1600000397158-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
高度6種最高31m


(90,200)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 スーパー、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 西（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 和邇駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.7 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 和邇駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(80,200)
高度6種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ和邇駅前の古い商業地域で土地利用に大きな変化はない。周辺地域では住宅分譲が見られるが商業繁華性は
総じて高くなく、地価は微増ないし横ばい傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市内及び周辺市の土地利用の類似する商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元資本の企業ま
たは個人事業者による事業用の需要が考えられる。大津市内の駅前商業地にあって商業繁華性は総じて高くないものの
背後住宅地の熟成により需要は底堅いといえる。近隣地域内に取引はなく売り物件も見られないため中心価格帯を把握
することは困難であるが、背後住宅地等から類推して土地単価で概ね６０，０００円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を中心に試算しており、湖西エリアの商業地の市場動向を反映し
た価格として規範性が認められる。一方、近隣地域は自社物件が多くテナント等が少ないため、賃貸市場が成熟してい
ないことから元本と果実の相関関係が希薄であり収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、比準価格
を標準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[159.6]		 [103.0]
100		 59,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見
えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな
り緩やかに持ち直している。


ＪＲ和邇駅近接の商業地域で、土地利用は安
定している、背後では住宅分譲が見られるが
収益性の大きな向上に至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-404		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10m県道、
南西1.5m、
準角地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-1122		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
準工
地区計画等
特別用途地区
(60,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-1118		 大津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m県道、
南西5m、角地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
d ２４０１高
島Ｓ
-21		 高島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,020 		 100
[  95.6]
60,690 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
62,500 
b (　           ) 
75,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
79,870 		 100
[ 136.1]
58,685 
60,400 
c (　           ) 
79,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
75,948 		 100
[ 136.6]
55,599 
57,300 
d (　           ) 
40,222  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,739 		 100
[  66.3]
59,938 
61,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



大津 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後相当の期間が経過した商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,017,735 
2,815,559 
11,202,176 
9,850,300 
1,351,876 		 （　0.9730）
1,315,375 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     26,307,500 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度6種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   500 ㎡     14.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（ファミリータイプ４８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
88.0 
264.00 
2,104 
555,456 		 3.0  1,666,368 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,250 
356,250 		 1.0  356,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
92.7 
834.00 

1,267,956 		 2,378,868 
0 
⑨年額支払賃料      1,267,956 円　×　12ヶ月　＝　      15,215,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     834.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,215,472 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,555,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,996,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,378,868 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,017,735 円　　　　（　        28,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８０７大津（
賃）
　　　　-872305		 2,290  
(   2,281) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,104 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １９０７大津（
賃）
　　　　-97006		 2,645  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,286 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 685,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 622,059 円  　　　       15,551,472　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,815,559 円　（　　　　　　         5,631 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,850,300 円  
（　　　　　        19,701 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,017,735 円      
②総費用 2,815,559 円      
③純収益　①－② 11,202,176 円      
④建物等に帰属する純収益 9,850,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,351,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,307,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市和邇中浜字下梶原４４４番１
 1600000397178-0000
2 　大津市和邇中浜字下梶原４２２番
 1600000397158-0000
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備考