鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-11

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　村木　康弘

TEL.

鑑定評価額

513,000,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市におの浜２丁目１番３６｢におの浜２－２－６｣				②地積　(㎡)	1,900 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度7種最高45m 駐車場整備地区
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	店舗のほか、高層マンションが多い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	膳所 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

膳所駅北方

700m

法令

規制

商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ膳所駅徒歩圏の店舗や高層マンション等が建ち並ぶ商業地域で、閉鎖した商業施設跡地に大型マンションが
完成しつつある。供給過剰感が出てきたが、素地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 261,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市を中心とした県南部のＪＲ線各駅徒歩圏内のマンションが存する圏域で、需要者は中堅以上の分譲
マンション開発販売業者が中心である。ＪＲ膳所駅徒歩圏内に存し、利便性に恵まれている。隣接地域の大型商業施設
の閉鎖による利便性の減退は否めないが、ディベロッパーの素地取得意欲は底堅く積極的である。取引面積がまちまち
であるため総額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価では２５万円／㎡～３５万円／㎡程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ膳所駅勢圏を中心に市内のマンション素地として代替競争関係にある事例をできるだけ採用したもの
で、規範性は高い。開発法による価格は開発販売業者の投資採算性に着目した理論的な性格を有しており、昨今の市場
の状況から買い進まれることも多い取引価格に対する有力な検証手段となる。本件では市場の実態を反映して実証的な
比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 201,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.4]

[100.0]
100

270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲
マンション価格が高騰、割安感のある戸建や
土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。

近くの西武ショッピングセンター跡地で分譲
マンション（計画戸数７０８戸）の竣工が近
づいている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１大津Ｓ -821	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
b	２３０１大津Ｓ -1128	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.6m市道、南西5.3m、二方路		近商高度6種最高31m (80,200)
c	２３０７大津Ｓ -519	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
d	２４０１大津Ｓ -2	大津市		貸家建付地	（　）	長方形	西15m県道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)
e	２３０７大津Ｓ -515	大津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,238	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	215,284	100 [ 76.4]	281,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 258,699	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	268,280	100 [ 101.0]	265,624		266,000
c	(　 ) 185,918	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,380	100 [ 73.3]	259,727		260,000
d	(　 ) 160,314	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,123	100 [ 60.3]	273,836		274,000
e	(　 ) 142,304	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,573	100 [ 54.1]	270,930		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

大津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋め立てから長期間経過しており、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であるので、市場参入者の観点から開発法を適用するのが妥当であると判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参加者の観点から開発法の適用が妥当と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,883,447,585	2,387,160,703	15	520,000	7,359.66	263,000	9,893.19
⑧開発法による価格	496,286,882 円　　　　（　 261,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,900 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,900.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.15 ㎡	9,893.19 ㎡	7,599.86 ㎡	2,293.33 ㎡	7,359.66 ㎡	ＲＣ・13F ( 96 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.4 ％）	（ 520.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 120.7 ％）	（ 74.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	30.0 ｍ 67.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

520,000 円／㎡

店舗等

550,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 520,000 円／㎡　　×　　 7,299.36 ㎡　　＝　　　　 3,795,667,200 円

店舗等

　 550,000 円／㎡　　×　　 60.30 ㎡　　＝　　　　 33,165,000 円

合　計　　　　　　　　 3,828,832,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 263,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 270,890 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 270,890 円／㎡　　×　　　 9,893.19 ㎡　　＝　　　　 2,679,966,239 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,828,832,200 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 382,883,220 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,062,849,459 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	306,306,576 円	( 8 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 275,829,072 円
	販売総額(2期)	76,576,644 円	( 2 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 62,096,001 円
	販売総額(3期)	3,445,948,980 円	( 90 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,545,522,512 円
収入合計		－	－	－	－	2,883,447,585 円
支出	建築工事費(1期)	267,996,624 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 249,906,852 円
	建築工事費(2期)	267,996,624 円	( 10 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 222,437,198 円
	建築工事費(3期)	2,143,972,991 円	( 80 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,583,752,848 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	229,729,932 円	( 60 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 206,871,804 円
	販売管理費(2期)	153,153,288 円	( 40 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 124,192,001 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,387,160,703 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,883,447,585 円　　－　　　　　　 2,387,160,703 円　　＝　　　　　 496,286,882 円 261,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大津 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大津市におの浜二丁目１番３６	1600000208752-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大津 5-11

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　眞下　貴之

TEL.

鑑定評価額

511,000,000 円

１㎡当たりの価格

269,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大津市におの浜２丁目１番３６｢におの浜２－２－６｣				②地積　(㎡)	1,900 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）高度7種最高45m 駐車場整備地区
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	店舗のほか、高層マンションが多い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	膳所 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

膳所駅北方

700m

法令

規制

商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層の分譲マンションが多い滋賀県内でも屈指の分譲マンションエリアである。近隣の西武百貨店跡地において
新規分譲マンションが建築中であり、マンション地域としての成熟度を増していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 268,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大津市及び周辺市に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は一定規模以上のマンション適地であれば
、関西圏で分譲マンションを供給している開発業者が中心となる。大津市内の分譲マンション市場はやや供給過剰傾向
も見られるが、未だエンドユーザーのマンション需要は堅調であり、本地域における開発業者のマンション素地需要も
旺盛であるため、地価は上昇傾向が続いている。土地は１，９００㎡で４～６億円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、立地条件、法規制等から共同住宅用地としての利用が可能な画地の取引事例から試算され、各種
修補正も適切に判断されており、実証的で規範性が高い。一方、開発法による価格は最有効使用の店舗付き分譲マンシ
ョン建築を想定した開発業者の投資採算性を反映した価格であり、本地域の特性を鑑みると検証価格として重視される
べき価格である。よって両試算価格を等しく関連付け、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 201,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[100.0]
100

266,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、個人消費に回復が見られるなど
、緩やかに持ち直している。大津市の人口数
は若干の増加、世帯数についても増加傾向に
ある。

近隣の西武百貨店跡地で新規分譲マンション
「シエリアシティ大津におの浜（総７０８戸
）」の建築工事が、令和６年３月竣工予定で
行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１大津Ｓ -821	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		近商高度6種最高31m 駐車場整備地区 (80,200)
b	２３０７大津Ｓ -519	大津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２３０７守山Ｓ -12	守山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、南東9m、角地		商業高度地区最高25m 特別用途地区 (90,600)
d	２４０１近江八幡Ｓ -603	近江八幡市		底地	（　）	不整形	南西24m市道、南東6m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,238	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	215,284	100 [ 78.3]	274,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 185,918	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,380	100 [ 72.3]	263,320		263,000
c	(　 ) 318,596	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 86.0]	100 [ 104.8]	356,321	100 [ 128.6]	277,077		277,000
d	(　 181,309) 181,309	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	182,398	100 [ 71.0]	256,899		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

大津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺には分譲マンションが多く見られ、分譲マンションの投資採算性に基づく価格形成が支配的であるため開発法を適用することとし、収益還元法は非適用とする。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用と市場参加者の観点から開発法の適用が妥当と判断。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,872,362,641	2,362,434,405	15	518,000	7,359.66	260,000	9,893.19
⑧開発法による価格	509,928,236 円　　　　（　 268,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大津 5-11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,900 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,900.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.15 ㎡	9,893.19 ㎡	7,599.86 ㎡	2,293.33 ㎡	7,359.66 ㎡	ＲＣ・13F ( 96 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.4 ％）	（ 520.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 120.7 ％）	（ 74.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業高度7種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	30.3 ｍ 67.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

518,000 円／㎡

店舗等

548,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

大津市内における分譲マンションの分譲単価及び立地条件を勘案して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 518,000 円／㎡　　×　　 7,299.36 ㎡　　＝　　　　 3,781,068,480 円

店舗等

　 548,000 円／㎡　　×　　 60.30 ㎡　　＝　　　　 33,044,400 円

合　計　　　　　　　　 3,814,112,880 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 9,893.19 ㎡　　＝　　　　 2,649,396,282 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき不要と判断した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,814,112,880 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 381,411,288 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,030,807,570 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	305,129,030 円	( 8 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 274,768,692 円
	販売総額(2期)	76,282,258 円	( 2 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 61,857,283 円
	販売総額(3期)	3,432,701,592 円	( 90 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,535,736,666 円
収入合計		－	－	－	－	2,872,362,641 円
支出	建築工事費(1期)	264,939,628 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 247,056,203 円
	建築工事費(2期)	264,939,628 円	( 10 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 219,899,891 円
	建築工事費(3期)	2,119,517,026 円	( 80 ％)	×　　0.7387	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,565,687,227 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	228,846,773 円	( 60 ％)	×　　0.9005	（ 9 ヶ月）	＝　　 206,076,519 円
	販売管理費(2期)	152,564,515 円	( 40 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 123,714,565 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,362,434,405 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,872,362,641 円　　－　　　　　　 2,362,434,405 円　　＝　　　　　 509,928,236 円 268,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大津 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大津市におの浜二丁目１番３６	1600000208752-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考