別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
｢皇子が丘２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区

1:2		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 大津京

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大津京駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(80,600)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大津京駅前の商業地であり土地利用に大きな変化はないが、顧客となる背後住宅地が成熟しており、今後も
商業繁華性を維持したまま推移するものと思われる。高い繁華性により地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市及び周辺市に存する代替競争関係が認められる商業地の存する範囲である。主たる需要者は地元及
び全国規模の法人の事業用地取得のほかマンションデベロッパーの用地取得が考えられる。背後住宅地が熟成しており
商業繁華性は高く、またマンション開発も旺盛であるため需要は堅調である。近隣地域内に取引や売り物件がなく中心
価格帯を把握することが困難であるが、背後住宅地の事例から見て土地単価で５９万円／坪前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を中心に試算しており、大津湖南エリアの商業地の不動産市場動向を反
映した実証的な価格として説得力を有する。一方、近隣地域はテナント等がみられるものの自社物件が多いため、元本
と果実の相関関係が希薄で収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。したがって、規範性の高い比準価格を標
準に収益価格を関連付けて調整し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見
えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな
り緩やかに持ち直している。


地域要因に変化はない。大型の複合商業施設
の出店や背後住宅地の熟成などにより、需要
は堅調であり地価は上昇基調である。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-502		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
北3m、角地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-2		 大津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m県道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
d ２４０１草
津Ｓ
-34		 草津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
173,841 		 100
[  94.2]
184,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
185,000 
b (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[ 103.8]
207,403 
207,000 
c (　           ) 
160,314  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
165,123 		 100
[  91.5]
180,462 
180,000 
d (　     71,087) 
178,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
174,889 		 100
[  95.7]
182,747 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



大津 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,427,510 
5,467,958 
22,959,552 
17,471,700 
5,487,852 		 （　0.9468）
5,195,898 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    103,917,960 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   600 ％   600 ％   648 ㎡     19.4 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（６０㎡程度）、２階事務所（６４㎡程度）、３～５階共同住宅（ファミリータイプ　２ＤＫ　５１㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,938 
705,120 		 6.0  4,230,720 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
2,000 
510,000 		 6.0  3,060,000 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
300.00 
85.0 
255.00 
1,750 
446,250 		 2.0  892,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
84.0 
1,260.00 

2,553,870 		 9,968,220 
0 
⑨年額支払賃料      2,553,870 円　×　12ヶ月　＝　      30,646,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,646,440 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,148,644 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,337,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,968,220 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,427,510 円　　　　（　        43,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）商
　　　　-513		 3,369  
(   3,103) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,953 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,938 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１大津（
賃）
　　　　-1602		 3,128  
(   3,125) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,115 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,259,458 円  　　　       31,486,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      442,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,467,958 円　（　　　　　　         8,438 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,471,700 円  
（　　　　　        26,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,427,510 円      
②総費用 5,467,958 円      
③純収益　①－② 22,959,552 円      
④建物等に帰属する純収益 17,471,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,487,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,195,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,018 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,917,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市皇子が丘二丁目字中ノ田２３３番１
 1600000038977-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大津 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市皇子が丘２丁目字中ノ田２３３番１
｢皇子が丘２－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区

1:2		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 南22m市道 水道、ガス、下水 大津京

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大津京駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(80,600)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大津京駅前の商業地域であり土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。繁華性の高い駅
前商業地域であり需要は堅調であることから地価は微増傾向が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津京駅のほかＪＲ各駅の駅前商業地域並びに市内中心部の商業地域と判定した。需要者の属性は駅前そ
の他の繁華性の高い商業地においてテナントビル等の事業展開をはかる地元関連企業並びにマンションディベロッパー
が中心である。駅前立地における商業地としての需要は堅調であり、マンション適地についての需要も根強い。市場で
の中心となる価格帯は事業用地とマンション用地とで異なるが、前者で㎡当たり１８万円～２０万円と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内中心部の幹線道路沿いの商業地の事例をもとに試算したものであり、市場性を反映しており説得力が高
い。収益価格は５階建の店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料水準及び建築費等の想定要素
の点でやや規範性が弱い。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を中心に収益
価格は参酌し代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.4]		 [100.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大津市内の商業地はマンション適地、主要駅
近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一
部で弱い動きが見られる。


ＪＲ大津京駅に近い駅前幹線道路沿いの商業
地域であり、テナント需要も多く、需要は比
較的堅調な地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０１大
津Ｓ
-608		 大津市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東17m県道、
南西16m、
角地
商業
高度7種最高45m
(90,400)
b ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
c ２３０１大
津Ｓ
-812		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
d ２４０１大
津Ｓ
-1001		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
商業

(80,420)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    140,583) 
175,729  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
171,282 		 100
[  82.4]
207,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[ 105.0]
205,032 
205,000 
c (　           ) 
178,213  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
185,698 		 100
[  95.4]
194,652 
195,000 
d (　           ) 
161,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
169,869 		 100
[  88.7]
191,510 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



大津 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,198,274 
5,442,320 
22,755,954 
17,399,800 
5,356,154 		 （　0.9468）
5,071,207 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    101,424,140 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 80 ％   600 ％   600 ％   648 ㎡     19.4 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（６０㎡程度）、２階事務所（６４㎡程度）、３～５階共同住宅（ファミリータイプ　２ＤＫ　５１㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,850 
684,000 		 6.0  4,104,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
2,000 
510,000 		 6.0  3,060,000 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
300.00 
85.0 
255.00 
1,750 
446,250 		 2.0  892,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
84.0 
1,260.00 

2,532,750 		 9,841,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,532,750 円　×　12ヶ月　＝　      30,393,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,393,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,123,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,109,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,841,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,198,274 円　　　　（　        43,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）
　　　　-1		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
2,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１大津（
賃）商
　　　　-506		 3,082  
(   2,996) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,991 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,210,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,249,320 円  　　　       31,233,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      442,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,057,000 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,442,320 円　（　　　　　　         8,399 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,399,800 円  
（　　　　　        26,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,198,274 円      
②総費用 5,442,320 円      
③純収益　①－② 22,755,954 円      
④建物等に帰属する純収益 17,399,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,356,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,071,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,424,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市皇子が丘二丁目字中ノ田２３３番１
 1600000038977-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考