別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨   TEL.
鑑定評価額 252,000,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市大萱１丁目３４６０番外
｢大萱１－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 931  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区


(90,600)

1:1		 銀行

Ｓ2		 飲食店舗や銀行が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 瀬田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 北東（駅前広場）市
道		 交通

施設		 瀬田駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,600)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ瀬田駅前商業地域で、近傍で商業施設のリニューアルが見られる等、発展的に推移すると予測する。駅周辺
及び国道沿いの地域において繁華性の向上が見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津市内のうちＪＲ東海道本線沿線各駅を中心とする商業地域である。需要者の中心は金融機関、中堅
以上の不動産会社又は機関投資家で、分譲マンション開発販売業者の参入も考えられる。ＪＲ瀬田駅勢圏を中心とする
優良な商業背後地を抱え、市場は堅調に推移している。規模が一様でないため総額の把握は困難であるが、土地は２６
万円～３１万円／㎡程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、駅前の商業地域である。比準価格は大津市内の商業地域に所在する取引事例より試算したもので、当該地
域の需給動向を反映した価格である。収益価格は中層店舗兼事務所を建築することを想定して試算しており、対象標準
地の収益性を反映した価格である。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地
との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[137.8]		 [105.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一部で弱い動きが見られるものの
、全体的に緩やかな回復傾向で推移している
。大津市の人口は微増、世帯数は増加傾向で
ある。

駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地
拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗等
の増加に伴い市況は活性化しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-606		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
南4m、角地
近商

(80,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
c ２３０７大
津Ｓ
-519		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
d ２３０７大
津Ｓ
-543		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,531 		 100
[  54.5]
261,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[  82.4]
261,267 
274,000 
c (　           ) 
185,918  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
190,380 		 100
[  71.1]
267,764 
281,000 
d (　           ) 
202,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
205,990 		 100
[  80.6]
255,571 
268,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



大津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,604,841 
19,565,536 
65,039,305 
53,604,200 
11,435,105 		 （　0.9496）
10,858,776 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    226,224,500 円　　　　（　    243,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 700.00 ＲＣ5 3,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   600 ％   931 ㎡     31.8 m x   29.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～５階事務所（各室平均専用面積：８５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
80.0 
560.00 
3,201 
1,792,560 		 6.0  10,755,360 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
700.00 
85.0 
595.00 
2,600 
1,547,000 		 6.0  9,282,000 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
700.00 
85.0 
595.00 
2,450 
1,457,750 		 3.0  4,373,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,500.00 
84.0 
2,940.00 

7,802,060 		 38,065,860 
0 
⑨年額支払賃料      7,802,060 円　×　12ヶ月　＝　      93,624,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,624,720 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,362,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,262,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,065,860 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         342,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,604,841 円　　　　（　        90,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０７大津（
賃）商
　　　　-204		 1,880  
(   1,876) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
3,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,217 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,201 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１大津（
賃）商
　　　　-504		 2,152  
(   2,097) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
3,354 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,668,000 円  　　　　    778,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,681,236 円  　　　       93,624,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,047,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,613,000 円  　　　　    778,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       778,000 円  　　　　    778,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       778,000 円  　　　　    778,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,565,536 円　（　　　　　　        21,016 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 778,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,604,200 円  
（　　　　　        57,577 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,604,841 円      
②総費用 19,565,536 円      
③純収益　①－② 65,039,305 円      
④建物等に帰属する純収益 53,604,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,435,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,858,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,224,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     243,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市大萱一丁目３４６０番
 1600000058361-0000
2 　大津市大萱一丁目３４６１番
 1600000058362-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-7 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市大萱１丁目３４６０番外
｢大萱１－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 931  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区


(90,600)

1:1		 銀行

Ｓ2		 飲食店舗や銀行が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 瀬田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 北東（駅前広場）市
道		 交通

施設		 瀬田駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(80,600)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ瀬田駅に近い商業地域であり、店舗事務所のほかマンション素地の需要もあり、今後も駅前商業地域として
継続すると思料する。資金余剰や利回りの低下基調があり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南部のＪＲ東海道本線の駅前商業地域及び大津市・草津市中心部の商業地域等である。主たる需要者は
全国規模で事業展開する法人並びに地元事業者等で、マンション素地としての需要もある。駅に近い利便性の良さに着
目したマンション用地需要は堅調で、店舗や事務所の需要も持ち直してきている。中心価格帯は、画地規模等によって
大きく異なるため、総額での把握は困難であるが、単価では２０～３０万円／㎡程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ瀬田駅前の商業地域である。本件では同一需給圏内の類似地域に所在する代替競争不動産との均衡を得
た実証的な比準価格が求められた。一方で、賃貸市場が十分に成熟しておらず、収益価格は流動的側面を有する。対象
標準地は商業地域であるが、収益価格そのもので取引されるまでには至っていないのが市場の実状であることを踏まえ
、比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[138.7]		 [105.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲
マンション価格が高騰、割安感のある戸建や
土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。


瀬田駅前の商業地域であり、コロナ禍で落ち
込んでいた事務所や飲食店舗の市況は、持ち
直してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
b ２４０１大
津Ｓ
-1001		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m道路、
中間画地
商業

(80,420)
c ２３０１大
津Ｓ
-1006		 大津市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m県道、
南西6m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２３０１大
津Ｓ
-1128		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m市道
、南西5.3m、
二方路
近商
高度6種最高31m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  83.1]
288,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
161,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
169,869 		 100
[  70.8]
239,928 
252,000 
c (　    169,541) 
169,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
167,280 		 100
[  65.1]
256,959 
270,000 
d (　           ) 
258,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
268,280 		 100
[  97.3]
275,725 
290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



大津 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,582,043 
17,823,700 
59,758,343 
47,954,400 
11,803,943 		 （　0.9496）
11,209,024 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    233,521,333 円　　　　（　    251,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 700.00 ＲＣ5 3,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   600 ％   931 ㎡     31.8 m x   29.2 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～５階事務所を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
80.0 
560.00 
3,000 
1,680,000 		 6.0  10,080,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
700.00 
85.0 
595.00 
2,500 
1,487,500 		 6.0  8,925,000 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
700.00 
85.0 
595.00 
2,100 
1,249,500 		 3.0  3,748,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,500.00 
84.0 
2,940.00 

7,154,000 		 35,427,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,154,000 円　×　12ヶ月　＝　      85,848,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,940.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,848,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,584,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,263,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,427,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         318,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,582,043 円　　　　（　        83,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１大津（
賃）商
　　　　-1102		 2,722  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,403 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２０１大津（
賃）商
　　　　-503		 2,667  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
2,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,176,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,292,400 円  　　　       85,848,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,047,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,916,000 円  　　　　    696,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       696,000 円  　　　　    696,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,823,700 円　（　　　　　　        19,145 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 696,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,954,400 円  
（　　　　　        51,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,582,043 円      
②総費用 17,823,700 円      
③純収益　①－② 59,758,343 円      
④建物等に帰属する純収益 47,954,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,803,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,209,024 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,521,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     251,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市大萱一丁目３４６０番
 1600000058361-0000
2 　大津市大萱一丁目３４６１番
 1600000058362-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考