別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　今井　康裕   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市梅林１丁目１６７番外
｢梅林１－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 516  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ4		 中層事務所ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 大津

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    12 ｍ、北    12 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大津駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大津駅に近接した商業地域である。家賃による収益性は伸び悩んでいるが、今後の取引利回りは景気動向や
金融政策等によるところが大きく、地価動向も明確な予測が難しい。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津市及び周辺市域中心部の商業地域である。需要者の中心は、投資目的で事業展開する法人や各種事
業者等である。オフィス需要はやや弱くテナントビルの収益性は伸び悩んでいるが、市場での投資意欲は堅調で取引利
回りは低下傾向にある。また、駅前のマンション用地に対する需要は堅調である。市場での中心価格帯については、画
地規模等によってやや異なるが、土地単価で３０万円／㎡～４０万円／㎡程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の比較的中心市街地に近い商業地の取引事例から試算されており、実証的で規範性は比較的
高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておら
ず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって、本件に
おいては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大津 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    363,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、総じて持ち直している。また、
個人消費が持ち直しているほか、非製造業の
設備投資も増加している。大津市の人口は微
増傾向にある。

ＪＲ大津駅前の商業地域で、地域要因に特段
の変動はない。事務所需要が弱く収益性が伸
び悩んでいる一方、駅前で用途の多様性を有
する地域である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７大
津Ｓ
-519		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
b ２３０１大
津Ｓ
-1124		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
東3.4m、角地
商業
駐車場整備地区
(80,600)
c ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
d ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
e ２３０１大
津Ｓ
-1117		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,918  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
190,380 		 100
[  53.2]
357,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
378,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
393,129 		 100
[ 106.7]
368,443 
379,000 
c (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[  60.4]
356,430 
367,000 
d (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  68.0]
352,651 
363,000 
e (　           ) 
284,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,107 		 100
[  83.4]
353,845 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -30.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



大津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,911,875 
16,177,988 
53,733,887 
45,723,200 
8,010,687 		 （　0.9490）
7,602,142 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    161,747,702 円　　　　（　    313,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 374.60 Ｓ8F1B 3,280.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   516 ㎡     19.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況を考慮し、地下１階・地上１階店舗、２～８階事務所を想定した。 ⑦有効率　  61.4 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
335.68 
19.0 
63.92 
2,900 
185,368 		 6.0  1,112,208 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
343.12 
61.5 
210.88 
3,200 
674,816 		 6.0  4,048,896 
0.0  0 
一括
 2～ 8		 事務所
2,580.20 
67.4 
1,740.20 
3,082 
5,363,296 		 6.0  32,179,776 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
21.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,280.50 
61.4 
2,015.00 

6,223,480 		 37,340,880 
0 
⑨年額支払賃料      6,223,480 円　×　12ヶ月　＝　      74,681,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,681,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,049,421 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,568,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,340,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         343,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,911,875 円　　　　（　       135,488 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）
　　　　-1603		 3,047  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,097 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,097 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,082 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２１０１大津（
賃）
　　　　-1601		 2,897  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,067 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,936,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,780,888 円  　　　       75,617,760　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,573,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,576,000 円  　　　　    656,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       656,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       656,000 円  　　　　    656,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,177,988 円　（　　　　　　        31,353 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 656,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   3,280.50 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,723,200 円  
（　　　　　        88,611 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,911,875 円      
②総費用 16,177,988 円      
③純収益　①－② 53,733,887 円      
④建物等に帰属する純収益 45,723,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,010,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,602,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,733 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,747,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     313,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市梅林一丁目１６７番
 1600000030524-0000
2 　大津市梅林一丁目１６８番
 1600000030525-0000
3 　大津市梅林一丁目１６９番
 1600000030526-0000
4 　大津市梅林一丁目１７０番
 1600000030527-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市梅林１丁目１６７番外
｢梅林１－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 516  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ4		 中層事務所ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 大津

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    12 ｍ、北    12 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大津駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大津駅に近い商業地域であり、店舗事務所のほかマンション素地の需要もあり、今後も駅前商業地域として
継続すると思料する。資金余剰や利回りの低下基調があり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南部のＪＲ東海道本線の駅前商業地域及び大津市・草津市中心部の商業地域等である。主たる需要者は
全国規模で事業展開する法人並びに地元事業者等で、マンション素地としての需要もある。駅に近い利便性の良さに着
目したマンション用地需要は堅調であり、店舗や事務所の需要も持ち直してきている。中心価格帯は、画地規模等によ
って大きく異なるため、総額での把握は困難であるが、単価では３０～４０万円／㎡程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ大津に近い商業地域である。本件では市内の商業地域及び住商混在地域に所在する代替競争不動産との
均衡を得た実証的な比準価格が求められた。一方で、賃貸市場が十分に成熟しておらず、収益価格は流動的側面を有す
る。対象標準地は商業地域であるが、収益価格そのもので取引されるまでには至っていないのが市場の実状であること
を踏まえ、比準価格を重視し、前年公示価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大津 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    363,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲
マンション価格が高騰、割安感のある戸建や
土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。


大津駅に近い商業地域であり、コロナ禍で落
ち込んでいた事務所や飲食店舗の市況は、持
ち直してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７大
津Ｓ
-709		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.5m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(80,400)
b ２３０７大
津Ｓ
-1317		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.4m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
c ２３０１大
津Ｓ
-1117		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,600)
d ２３０１草
津Ｓ
-219		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,136  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
346,939 		 100
[  93.4]
371,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
402,361  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
415,237 		 100
[  77.3]
537,176 
553,000 
c (　           ) 
284,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
295,107 		 100
[  82.4]
358,140 
369,000 
d (　           ) 
321,637  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
332,573 		 100
[  97.6]
340,751 
351,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    366,000 円／㎡]  



大津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,493,397 
16,117,635 
54,375,762 
45,900,800 
8,474,962 		 （　0.9482）
8,035,959 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    167,415,813 円　　　　（　    324,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 374.60 Ｓ8F1B 3,280.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   516 ㎡     19.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階店舗、２～８階事務所を想定した。 ⑦有効率　  61.4 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
335.68 
19.0 
63.92 
2,900 
185,368 		 6.0  1,112,208 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
343.12 
61.5 
210.88 
3,300 
695,904 		 6.0  4,175,424 
0.0  0 
一括
 2～ 8		 事務所
2,580.20 
67.4 
1,740.20 
3,100 
5,394,620 		 6.0  32,367,720 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
21.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,280.50 
61.4 
2,015.00 

6,275,892 		 37,655,352 
0 
⑨年額支払賃料      6,275,892 円　×　12ヶ月　＝　      75,310,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,310,704 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,099,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,146,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,655,352 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         346,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,493,397 円　　　　（　       136,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）
　　　　-1603		 3,047  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,195 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４０１大津（
賃）商
　　　　-1101		 2,659  
(   2,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,946 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,912,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,812,335 円  　　　       76,246,704　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,547,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,542,000 円  　　　　    652,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,117,635 円　（　　　　　　        31,236 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 652,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   3,280.50 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,900,800 円  
（　　　　　        88,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,493,397 円      
②総費用 16,117,635 円      
③純収益　①－② 54,375,762 円      
④建物等に帰属する純収益 45,900,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,474,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,035,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,415,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     324,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市梅林一丁目１６７番
 1600000030524-0000
2 　大津市梅林一丁目１６８番
 1600000030525-0000
3 　大津市梅林一丁目１６９番
 1600000030526-0000
4 　大津市梅林一丁目１７０番
 1600000030527-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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11 　
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備考