別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　川崎　光彦   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市松山町字一丁田１１２１番１外
｢松山町１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
高度7種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が多い
県道沿いの商業地域
 南東16m県道、南西側道 水道、ガス、下水 大津京

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大津京駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに低層店舗やマンションが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、土地利用の高度化が進むと予測する
。駅徒歩圏で容積率も高いためマンション用地としての需要が堅調で地価は上昇傾向が続くと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市内を中心に隣接市に及ぶ幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の属性は幹線道路沿いにおい
て事業展開を図る事業者が中心で地元関連企業のほか全国に店舗展開を図る企業も含まれる。ＪＲ大津京駅にも近く容
積率も４００％あることから店舗等のほかにマンション建設も活発に行われている地域である。市場での中心となる価
格帯は３００坪程度の土地で坪当たり４５万円程度であるが、マンション用地の場合にはさらに高値が想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地近郊の幹線道路沿いにおいて取引された事例を元に試算したものであり、市場性を反映したもの
となっている。収益価格は４階建店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、賃料や建設費など想定による影響
を受けやすい点で規範性がやや劣る。積算価格は既成市街地のため試算できない。よって市場性を反映した比準価格を
中心に収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [ 99.8]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大津市内の商業地はマンション適地、主要駅
近傍地、商業集積地で上昇、既成商業地の一
部で弱い動きが見られる。


幹線沿いに店舗が集積した路線商業地域であ
る。周辺には新規のマンション供給も多く、
背後地人口も増加傾向にある。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０７大
津Ｓ
-405		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東18m国道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４０１大
津Ｓ
-1122		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
準工
地区計画等
特別用途地区
(60,200)
c ２３０１大
津Ｓ
-608		 大津市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東17m県道、
南西16m、
角地
商業
高度7種最高45m
(90,400)
d ２３０１大
津Ｓ
-812		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
e ２３０７大
津Ｓ
-103		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東20m県道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,107 		 100
[  90.0]
126,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
75,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
79,870 		 100
[  77.8]
102,661 
102,000 
c (　    140,583) 
175,729  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
171,282 		 100
[  98.0]
174,778 
174,000 
d (　           ) 
178,213  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
185,698 		 100
[ 100.0]
185,698 
185,000 
e (　           ) 
79,383  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,891 		 100
[  75.8]
106,716 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



大津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため再調達原価の把握ができず適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,693,252 
5,658,970 
23,034,282 
17,831,200 
5,203,082 		 （　0.9468）
4,926,278 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     98,525,560 円　　　　（　     95,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   1,029 ㎡     37.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２～４階は共同住宅（ファミリータイプで平均専有面積６８㎡）を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を参考として査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 　店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,786 
891,520 		 6.0  5,349,120 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
400.00 
85.0 
340.00 
1,650 
561,000 		 2.0  1,122,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
83.8 
1,340.00 

2,574,520 		 8,715,120 
0 
⑨年額支払賃料      2,574,520 円　×　12ヶ月　＝　      30,894,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,894,240 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,179,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,614,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,715,120 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,693,252 円　　　　（　        27,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）
　　　　-1		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１０１大津（
賃）
　　　　-3		 3,901  
(   3,892) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,989 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,271,770 円  　　　       31,794,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,658,970 円　（　　　　　　         5,499 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,831,200 円  
（　　　　　        17,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,693,252 円      
②総費用 5,658,970 円      
③純収益　①－② 23,034,282 円      
④建物等に帰属する純収益 17,831,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,203,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,926,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,525,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市松山町字一丁田１１２１番１
 1600000249780-0000
2 　大津市松山町字一丁田１１２４番１
 1600000249787-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 5-3 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市松山町字一丁田１１２１番１外
｢松山町１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,029  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
高度7種最高45m
駐車場整備地区

(90,400)
不整形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が多い
県道沿いの商業地域
 南東16m県道、南西側道 水道、ガス、下水 大津京

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大津京駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(80,400)
高度7種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、マンション適地でもあることから土地需要は堅調で
、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津市及び周辺市に存する商業地域（商住混在地域等を含む）である。需要者の中心は、新規出店希望
者、マンションデベロッパー等である。市場の需給動向としては、駅近くの幹線道路沿いの商業地需要は強含みで、地
価は上昇傾向にある。取引における中心価格帯は土地の規模等によりばらつきがあるが、類似する取引事例等から概ね
１㎡当たり１２万～１５万円程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大津市及び周辺市の店舗等が所在する類似性の高い商業地域等に係る取引事例を選択し要因比較したもの
で、市場実態を反映した説得力の高い価格が求められた。収益価格は店舗付共同住宅を想定して求めたが、各過程にお
いて想定要素を多分に含むことから相対的規範性にやや乏しい。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格もや
や考慮し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草津 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[127.5]		 [ 99.8]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるもののゆる
やかに持ち直している。大津市の人口はやや
増加傾向にある。


幹線沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で
、マンション用地としての需要等も存し、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
b ２３０７大
津Ｓ
-1318		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-305		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
d ２３０７草
津Ｓ
-310		 草津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[ 159.5]
134,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
134,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
173,272 		 100
[ 135.2]
128,160 
128,000 
c (　           ) 
103,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,296 		 100
[  82.2]
126,881 
127,000 
d (　           ) 
173,258  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,070 		 100
[ 135.6]
130,583 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



大津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,467,260 
5,775,880 
23,691,380 
18,190,700 
5,500,680 		 （　0.9468）
5,208,044 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    104,160,880 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区		 90 ％   400 ％   400 ％   1,029 ㎡     37.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２～４階は共同住宅（ファミリータイプで平均専有面積６８㎡）を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を参考として査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 　店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,850 
912,000 		 6.0  5,472,000 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
400.00 
85.0 
340.00 
1,700 
578,000 		 2.0  1,156,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
83.8 
1,340.00 

2,646,000 		 8,940,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,646,000 円　×　12ヶ月　＝　      31,752,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,752,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,265,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,386,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,940,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,467,260 円　　　　（　        28,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１０１大津（
賃）商
　　　　-506		 3,082  
(   2,996) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１大津（
賃）商
　　　　-1301		 2,418  
(   2,402) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,845 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,518,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,306,080 円  　　　       32,652,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,775,880 円　（　　　　　　         5,613 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,190,700 円  
（　　　　　        17,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,467,260 円      
②総費用 5,775,880 円      
③純収益　①－② 23,691,380 円      
④建物等に帰属する純収益 18,190,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,500,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,208,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,160,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市松山町字一丁田１１２１番１
 1600000249780-0000
2 　大津市松山町字一丁田１１２４番１
 1600000249787-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考