令和6年1月13日　提出 大津 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -53 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　康彦   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千町３丁目字坂口５７７番１ ②地積 　(㎡) 583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 石山 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 石山駅南西方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅が散在する既成住宅地域であり、今後も現状維持と予測する。市街化調整区域の地 域特性から、宅地需要は限定的、交通利便性にも劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市の農家集落地域及び既成住宅地域の圏域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性が強い地元居 住者である。市街化調整区域の地域特性より、外部からの転入者は少なく、市場参加者は限定的であることから、需要 の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね２０，０００円～２５，０００円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において成立した住宅地の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域類似性等の観 点から適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的であり規範性が高い。なお、本地域は、農家住宅を中心と する市街化調整区域内にあり、共同住宅に係る賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。よって、 本件においては比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、内需を中心に緩やかな持ち直し の動きが見られる。大津市の人口は概ね横ば い、世帯数は微増傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。市街化調整区 域内の農家集落地域であり、交通利便性に劣 ることから需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％