令和6年1月13日　提出 大津 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -51 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千野１丁目字内畑１１５３番１外 ｢千野１－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南3.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 おごと温泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       590 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 おごと温泉駅南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に広がる農家住宅を中心とした古くからの集落であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測す る。街路も狭く高齢化が進行しており、需要は弱いことから地価は下落傾向が続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線沿いを中心とした大津市内の周辺部の住宅地域と判断した。需要者の中心は、地縁的選好性が ある大津市内の居住者である。高台にある古くからの農家住宅を中心とした集落であり、取引等はほとんどなく、若年 層も流出傾向にある。市場での中心となる価格帯の把握は、取引が少なく困難であるが、他の同様の地域の取引から、 土地で１８千円／㎡～２２千円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在する駅から徒歩圏外の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算 しない。近隣地域及びその周辺地域では、類似性のある事例の取引価格を指標に価格が形成されており、同一需給圏内 の市街化調整区域内に存する取引事例から比較して求めた比準価格を採用して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復しているが、物価高、金利上 昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。大 津市の人口は微増傾向。地価は利便性の優劣 で二極化が進む。 旧来からの農家住宅地域であり土地利用に特 段の変動はない。外部からの需要はほとんど なく、若年層の流出等により、需要は引き続 き減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％