別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大津 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 -48 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市京町１丁目４０８番
｢京町１－３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(80,420)
不整形
1:3		 共同住宅

ＲＣ12		 共同住宅、一般住宅
、店舗等が混在する
住宅地域		 北東7m市道、背面道 水道、ガス、下水 大津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 大津駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(80,420)
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅近くの中高層マンションが多く見られるであり、既成住宅や低利用地からの転用が多い。利便性の高い地
域はマンション用地のほか戸建住宅用地としても需要が旺盛であることから地価は上昇基調である。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              242,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅を中心とするＪＲ東海道本線沿線の類似の不動産の存する範囲である。主たる需要者は全国に
展開するマンションデベロッパーが中心であると想定される。近隣地域及びその周辺には売り物件や取引事例は少なく
、隣接地の取引や親戚間取引など事情が介在する場合も多いため、中心価格帯を把握することは困難であるが、背後の
住宅地の事例等から類推して、坪単価８３万円程度であると推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大津市及び隣接する草津市に存する類似の不動産の取引事例に基づき試算しており、大津湖南エリアの中心
市街地の不動産市場を反映した価格として実証的である。他方、開発法による価格については試算過程に推定値が介在
するものの、現状を反映した価格として一定の規範性が認められる。したがって、本件では比準価格をやや重視して、
開発法による価格を比較考量して調整し、代表標準地との価格均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 59.2]		 [100.0]
100		 253,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、生産活動は一部に弱い動きが見
えるが需要では民間設備投資が大幅増加とな
り緩やかに持ち直している。


ＪＲ大津駅近くのマンションの多い地域であ
り地域要因に大きな変化はない。旺盛な需要
により地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-903		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
商業
高度7種最高45m
駐車場整備地区
(80,240)
b ２４０１大
津Ｓ
-601		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西3.3m、
角地
商業
高度7種最高45m
(80,360)
c ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
d ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,539  		 100
[ 130.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,693 		 100
[  82.9]
223,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
344,264  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
324,013 		 100
[ 122.9]
263,640 
264,000 
c (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[  85.8]
250,914 
251,000 
d (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  95.2]
251,894 
252,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地取得

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



大津 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象不動産は分譲マンション適地であるので、市場参加者の価格判断の観点から開発法を適用するのが妥当と判
断し、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用と市場参加者の観点から開発法の適用が妥当と判断
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,034,125,024 
1,722,857,700 
15 
542,000 
5,100.00 
280,000 
6,880.00 
⑧開発法による価格 　　          311,267,324 円　　　　（　              242,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,288 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,288.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
830.00 ㎡  6,880.00 ㎡  5,400.00 ㎡  1,480.00 ㎡  5,100.00 ㎡  ＲＣ・12F
 (    66 戸)
 77㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      64.4 ％）  （     534.2 ％）  （     419.3 ％）  （     114.9 ％）  （     74.13 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
駐車場整備地区
80 ％ 
500 ％ 
420 ％ 		 間口

奥行		   20.1 ｍ

  61.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 542,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    542,000 円／㎡　　×　　     5,100.00 ㎡　　＝　　　　       2,764,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,764,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   6,880.00 ㎡　　＝　　　　       1,984,192,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,764,200,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         276,420,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,260,612,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 193,494,000 円  (      7 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          172,229,009 円 
販売総額(2期) 82,926,000 円  (      3 ％) ×　　0.8015  （     19 ヶ月） ＝　　           66,465,189 円 
販売総額(3期) 2,487,780,000 円  (     90 ％) ×　　0.7217  （     28 ヶ月） ＝　　        1,795,430,826 円 
収入合計 － － － － 2,034,125,024 円 
支出 建築工事費(1期) 198,419,200 円  (     10 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          180,759,891 円 
建築工事費(2期) 198,419,200 円  (     10 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          160,898,129 円 
建築工事費(3期) 1,587,353,600 円  (     80 ％) ×　　0.7217  （     28 ヶ月） ＝　　        1,145,593,093 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 138,210,000 円  (     50 ％) ×　　0.9217  （      7 ヶ月） ＝　　          127,388,157 円 
販売管理費(2期) 138,210,000 円  (     50 ％) ×　　0.7830  （     21 ヶ月） ＝　　          108,218,430 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,722,857,700 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,034,125,024 円　　－　　　　　　        1,722,857,700 円　　＝　　　　　           311,267,324 円 

              242,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大津 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市京町一丁目４０８番
 1600000099667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 -48 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市京町１丁目４０８番
｢京町１－３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(80,420)
不整形
1:3		 共同住宅

ＲＣ12		 共同住宅、一般住宅
、店舗等が混在する
住宅地域		 北東7m市道、背面道 水道、ガス、下水 大津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 大津駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(80,420)
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大津駅徒歩圏内に位置し、高層マンションが見られる地域で、地域要因に特段の変化はない。ＪＲ駅徒歩圏
内の大規模地は限られており、建築費の上昇など開発環境に厳しさが増す中、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              248,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大津市、草津市を中心に湖南エリアのＪＲ線各駅勢圏に存する住宅地域、商業地域内のマンション適地の
存する圏域。需要者は分譲マンション開発業者である。大津市内では分譲マンションの供給量が増え、市場では慎重さ
が強まっている。そうした中、駅近物件の需要は安定しており、マンション素地に対する需要も比較的堅調である。土
地の規模が一様でないため総額は把握しがたいが、市場の中心価格帯は２００～３００千円／㎡程度と幅広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、画地規模が比較的大きく地域的類似性の高い事例を中心に試算したもので、実証的であり規範性が高い。
開発法による価格は開発販売業者の投資採算性に着目した理論的な性格を有しており、買い進まれることも多い取引価
格に対する有力な検証手段となる。本件では比準価格を若干重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検
討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    148,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 59.2]		 [100.0]
100		 253,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウィルス感染症の５類移行による経済
社会活動の正常化に伴い、県内景気は持ち直
している。大津市の人口は５年平均で微増傾
向にある。

ＪＲ駅徒歩圏内のマンションが見られる地域
で、地域要因に特段の変動はない。供給増か
ら素地取得に慎重さが増しているが、駅徒歩
圏の需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-821		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
駐車場整備地区
(80,200)
b ２４０１草
津Ｓ
-901		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m道路
、南西3.1m、
二方路
商業

(80,240)
c ２３０７栗
東Ｓ
-113		 栗東市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16.8m市
道、南東6m、
二方路
近商

(90,300)
d ２３０７守
山Ｓ
-12		 守山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西16m市道、
南東9m、角地
商業
高度地区最高25m
特別用途地区
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
215,284 		 100
[  85.0]
253,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
237,683  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
239,803 		 100
[  81.6]
293,876 
294,000 
c (　           ) 
241,127  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
245,467 		 100
[  93.4]
262,813 
263,000 
d (　           ) 
318,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  86.0]		 100
[ 104.8]
356,321 		 100
[ 136.9]
260,278 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



大津 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地で、開発法を適用するので収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 駅徒歩圏内で、分譲マンション用地としての適正規模を有している
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,017,247,141 
1,697,603,741 
15 
545,000 
5,100.00 
275,000 
6,880.00 
⑧開発法による価格 　　          319,643,400 円　　　　（　              248,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,288 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,288.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
830.00 ㎡  6,880.00 ㎡  5,400.00 ㎡  1,480.00 ㎡  5,100.00 ㎡  ＲＣ・12F
 (    66 戸)
 77㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      64.4 ％）  （     534.2 ％）  （     419.3 ％）  （     114.9 ％）  （     74.13 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
駐車場整備地区
80 ％ 
500 ％ 
420 ％ 		 間口

奥行		   20.1 ｍ

  61.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 545,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    545,000 円／㎡　　×　　     5,100.00 ㎡　　＝　　　　       2,779,500,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,779,500,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   283,250 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    283,250 円／㎡　　×　　　   6,880.00 ㎡　　＝　　　　       1,948,760,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,779,500,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         277,950,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,226,710,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 138,975,000 円  (      5 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　          123,701,648 円 
販売総額(2期) 111,180,000 円  (      4 ％) ×　　0.8015  （     19 ヶ月） ＝　　           89,110,770 円 
販売総額(3期) 2,529,345,000 円  (     91 ％) ×　　0.7134  （     29 ヶ月） ＝　　        1,804,434,723 円 
収入合計 － － － － 2,017,247,141 円 
支出 建築工事費(1期) 194,876,000 円  (     10 ％) ×　　0.9110  （      8 ヶ月） ＝　　          177,532,036 円 
建築工事費(2期) 194,876,000 円  (     10 ％) ×　　0.8109  （     18 ヶ月） ＝　　          158,024,948 円 
建築工事費(3期) 1,559,008,000 円  (     80 ％) ×　　0.7217  （     28 ヶ月） ＝　　        1,125,136,074 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 138,975,000 円  (     50 ％) ×　　0.9217  （      7 ヶ月） ＝　　          128,093,258 円 
販売管理費(2期) 138,975,000 円  (     50 ％) ×　　0.7830  （     21 ヶ月） ＝　　          108,817,425 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,697,603,741 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,017,247,141 円　　－　　　　　　        1,697,603,741 円　　＝　　　　　           319,643,400 円 

              248,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 大津 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市京町一丁目４０８番
 1600000099667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考