令和6年1月15日　提出 大津 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -46 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４ ｢南郷４－２７－６｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の高台の住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 石山 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 石山駅南方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に造成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因はなく当面は現状を維持すると思料する 。バス便の地域にあって、需要は弱まっており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部の住宅地域の存する圏域で、特にＪＲ石山駅及び隣接駅から徒歩圏外の住宅地域一円。需要者 は地縁的選好性を有する地元居住者が中心である。傾斜地に造成された利便性の劣る古い造成団地で、圏外からの転入 は少ない。駅から徒歩圏外の土地需要は弱く、高齢化の進展から供給も多く見られ、需給は緩和している。取引におけ る中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が６００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にあ る事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟で あることから適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法によ り求めた比準価格が妥当であると判断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復基調。資源高・物価高で分譲 マンション価格が高騰、割安感のある戸建や 土地に影響。大津市の人口は概ね微増傾向。 戸建住宅地域として熟成しており地域要因に 変動はない。石山駅徒歩圏外のバス便の住宅 地域で、傾斜地でもあり需要は減退している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％