令和6年1月12日　提出 大津 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -37 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　林田　一三   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市稲葉台字十二盃３５７番１７８ ｢稲葉台７－８｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 山科 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 山科駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。 最寄駅からやや遠く、交通利便性等が劣ることから、需要は依然として弱含みで、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸建住宅地を中心とする概ね大津市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は大津市内及び隣接市域 に居住する第一次取得者のほか、周辺地域に居住する買い替え取得者層も認められる。交通利便性のやや劣る、傾斜地 の住宅地域の需要は弱含みである。周辺地域における中心の価格帯は、土地１２０㎡程度で７００～８００万円程度で あると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例から、適切な事例を選択の上試算されたもの であり実証的で規範性が高い。また、収益還元法については、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快 適性が重視される地域であることから適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証 的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [253.0] [103.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。大津 市の人口は微増傾向で、世帯数は増加傾向に ある。住宅地の地価は二極化傾向が強まって いる。 最寄駅からやや遠い、傾斜地の住宅地域であ り、宅地需要はやや弱含みで、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　+130.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％