令和6年1月12日　提出 大津 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -36 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市下阪本１丁目字南川原１０４３番１外 ｢下阪本１－２３－１３｣ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 唐崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 唐崎駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの住宅地域で、地域要因に変動はないので土地利用は現状維持と予測する。既成住宅地域の特性から 取引市場はやや閉鎖的であるが、周辺地域の住宅地価格上昇の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ湖西線唐崎駅・比叡山坂本駅各駅勢圏の既成住宅地域の存する圏域。需要者は当該地域に地縁的選好 性を有する地元居住者が中心で、圏外からの転入はやや少ない。利便性は比較的良好であるが、古くからの既成住宅地 であり、土地取引自体が少なく、需要はやや限定的である。土地は３３０㎡で１５～１８百万円程度が取引の中心で、 新築戸建の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益価格は試算しない。また 、古くからの住宅地域であるので、積算価格も試算しない。比準価格は既成住宅地域内の取引事例から比較して求めた もので実証性がある。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認 められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 81.1] [101.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の５類移行による経済 社会活動の正常化に伴い、県内景気は持ち直 している。大津市の人口は５年平均で微増傾 向にある。 旧街道沿いの既成住宅地域で、地域要因に特 段の変動はないので、現状を維持すると予測 する。取引市場は若干地縁的選好性の影響が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％