令和6年1月13日　提出 大津 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -30 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市瀬田１丁目字蛸田９４８番５６ ｢瀬田１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 石山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南   105 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 石山駅南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。駅徒歩圏 外ではあるが商業施設等に近く需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅から瀬田駅勢圏の戸建住宅地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性を有する大津市内の 居住者が中心であるが、商業施設も近く利便性が高いため、隣接市からの転入も見られる。駅からやや距離があるもの の、人気の高い住宅地域であることから需要は堅調である。需要の中心価格帯は。土地は９０千円／㎡～１１０千円／ ㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが、３５００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、また画地規模が小さいため共同住宅の想定 が困難であることから収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を 指標に価格が形成されており、ＪＲ瀬田駅及び石山駅から徒歩圏外の類似不動産の取引事例から比較して求めた比準価 格を採用し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復しているが、物価高、金利上 昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。大 津市の人口は微増傾向。地価は利便性の優劣 で二極化が進む。 古くに開発された戸建住宅地域で、土地利用 に特段の変動はない。商業施設等にも近く、 生活利便性が良好なことから、土地需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％