別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大津 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 -25 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市一里山２丁目字往還浦１３３４番
｢一里山２－１８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の多い旧道
沿いの既成住宅地域
 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 瀬田

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 瀬田駅南東方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧東海道沿いの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はないので現状を推移すると予測する。既成住宅地域で
あることにより地縁的選好姓が働くが、駅徒歩圏の利便性がこれを上回り、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大津市内、草津市内に存し、ＪＲ線瀬田駅を中心として石山駅から草津駅までの各駅勢圏の古く
からの住宅地域で、需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心である。道路が狭く、既成住宅地域特有の地縁的選好
性が働くものの、駅徒歩圏内に位置することから、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、２３０㎡程度の土
地で２３～２８百万円、新築戸建住宅は４０～５０百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模一般住宅を主体とする既成住宅地域内にあり、周辺には共同住宅も見られるものの土地に対する投
下資本意識が低いことから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低く求められた。自己使用目的
で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナウィルス感染症の５類移行による経済
社会活動の正常化に伴い、県内景気は持ち直
している。大津市の人口は５年平均で微増傾
向にある。

旧東海道沿いの既成住宅地域で、地域要因に
特段の変化はない。道路幅員が狭いが、駅徒
歩圏内であり、需要は概ね堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-301		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-305		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度6種最高31m
(80,200)
c ２３０７大
津Ｓ
-1012		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西4m、準角地
１住居
高度3種最高20m
(60,160)
d ２３０７大
津Ｓ
-1016		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(60,176)
e ２４０１草
津Ｓ
-508		 草津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,506 		 100
[  92.9]
101,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
103,366  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,296 		 100
[  99.4]
104,926 
105,000 
c (　           ) 
87,349  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
94,535 		 100
[  87.4]
108,164 
108,000 
d (　           ) 
100,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
100,582 		 100
[  88.3]
113,909 
114,000 
e (　           ) 
110,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,665 		 100
[ 103.9]
106,511 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



大津 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,049,687 
1,377,712 
5,671,975 
4,699,080 
972,895 		 （　0.9734）
947,016 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,326,857 円　　　　（　     80,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   180 ％   240 ㎡     11.4 m x   20.3 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（１Ｒ）各階４室を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
1,687 
212,562 		 2.0  425,124 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
90.0 
378.00 

637,686 		 1,275,372 
0 
⑨年額支払賃料        637,686 円　×　12ヶ月　＝　       7,652,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,652,232 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       782,023 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,038,209 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,275,372 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,049,687 円　　　　（　        29,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９０７大津（
賃）
　　　　-97007		 1,680  
(   1,680) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２０７大津（
賃）住
　　　　-1001		 1,495  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,662 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 206,100 円  　　　　     68,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 391,012 円  　　　        7,820,232　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,900 円  　　　　     68,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,700 円  　　　　     68,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,700 円  　　　　     68,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,377,712 円　（　　　　　　         5,740 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,699,080 円  
（　　　　　        19,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,049,687 円      
②総費用 1,377,712 円      
③純収益　①－② 5,671,975 円      
④建物等に帰属する純収益 4,699,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 972,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,016 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,326,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市一里山二丁目字往還浦１３３４番
 1600000021481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
大津 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大津 -25 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎   TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大津市一里山２丁目字往還浦１３３４番
｢一里山２－１８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の多い旧道
沿いの既成住宅地域
 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 瀬田

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 瀬田駅南東方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧東海道沿いの既成住宅地域で地域要因に変化はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。既成住宅地で需
要は限定的だが、駅徒歩圏内で利便性が高く地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅から瀬田駅勢圏の住宅地域と判断した。旧街道沿いの既成住宅地であり、需要者の中心は同一
需給圏内の居住者が中心となると見込まれるが、人気の高いＪＲ瀬田駅徒歩圏に位置するため需要は安定的である。取
引の中心となる価格帯は、土地で９０千円／㎡～１３０千円／㎡程度、新築戸建てでは規模により差はあるが４０００
～４５００万円前後になると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅の多い旧道沿いの既成住宅地域で、共同住宅も見られるものの土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないので収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象標準地と類似性の高いＪＲ瀬田駅勢圏の住宅地の
事例から求めたもので実証的である。このため実証的であり現在の市況を反映した比準価格を重視して収益価格を参考
とし、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大津 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は回復しているが、物価高、金利上
昇、海外情勢等により下振れ懸念がある。大
津市の人口は微増傾向。地価は利便性の優劣
で二極化が進む。

旧東海道沿いの既成住宅地域で、地域要因に
特段の変化はない。駅徒歩圏内であり、相対
的稀少性を有するため需要は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大津 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１大
津Ｓ
-605		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北7m、二方路
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
b ２４０１大
津Ｓ
-621		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
南東20.1m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c ２４０１大
津Ｓ
-1103		 大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.9m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
d ２４０１大
津Ｓ
-1302		 大津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東2.4m、
北西3.8m、
三方路
１住居
高度3種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,277  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
101,277 		 100
[  92.8]
109,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
147,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
142,972 		 100
[ 129.4]
110,488 
110,000 
c (　           ) 
98,302  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 102.0]
106,850 		 100
[ 100.4]
106,424 
106,000 
d (　           ) 
113,436  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
112,335 		 100
[ 106.2]
105,777 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



大津 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,369,450 
1,424,180 
5,945,270 
4,842,720 
1,102,550 		 （　0.9734）
1,073,222 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,902,490 円　　　　（　     91,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大津 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   180 ％   240 ㎡     11.4 m x   20.3 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（１ＬＤＫ）各階５室を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,590 
222,600 		 1.0  222,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

667,800 		 667,800 
0 
⑨年額支払賃料        667,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,013,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用であり計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,013,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       818,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,363,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           667,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,010 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,369,450 円　　　　（　        30,706 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０７大津（
賃）住
　　　　-1001		 1,495  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,591 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １９０７大津（
賃）
　　　　-97007		 1,680  
(   1,680) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,602 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大津 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 212,400 円  　　　　     70,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 409,080 円  　　　        8,181,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      601,800 円  　　　　     70,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,800 円  　　　　     70,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,800 円  　　　　     70,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,424,180 円　（　　　　　　         5,934 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,842,720 円  
（　　　　　        20,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,369,450 円      
②総費用 1,424,180 円      
③純収益　①－② 5,945,270 円      
④建物等に帰属する純収益 4,842,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,102,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,073,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,902,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大津 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大津市一里山二丁目字往還浦１３３４番
 1600000021481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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