令和6年1月13日　提出 大津 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -24 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　康彦   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市瀬田３丁目字山添４１７番２４ ｢瀬田３－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 石山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に影響を与える変動は見られない。駅徒歩圏外 の地域であるが居住環境は良好であり、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅及び瀬田駅勢圏内に位置する大津市内の住宅地域の圏域と判断した。需要者は大津市内及び周 辺市域に居住、通勤する一次取得者が中心である。駅徒歩圏外であるものの、比較的良好な住環境であり、需要は堅調 である。需要の中心は、面積１６０㎡程度の土地価格が１，５００万円前後、新築戸建は３，５００万円前後程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において成立した住宅地の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域類似性等の観 点から適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的であり規範性が高い。なお、本地域は自用の戸建住宅を中 心とする地域であり、戸建住宅、共同住宅に係る賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。よって 、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [103.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、内需を中心に緩やかな持ち直し の動きが見られる。大津市の人口は概ね横ば い、世帯数は微増傾向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅地域で、地域要因に変動はない。駅徒歩圏 外であるが居住環境に優れ、地価はやや上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％