令和6年1月15日　提出 大津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -20 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市大平１丁目字大平山９７２番 ｢大平１－２７－２０｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石山 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 石山駅南方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外のバス利用圏の地 域であり、利便性が相対的に劣ることから、戸建住宅需要は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅勢圏における住宅地域の圏域と判断する。需要者は地縁的選好性を有する大津市内の一次取得 者が中心である。大津市内の住宅地市場は駅徒歩圏内の利便性の良好な地域等を中心に旺盛な需要が見られているが、 本地域のような利便性の劣る傾斜地勢の住宅団地については需要者の選好性が弱く、地価は下落傾向が続いている。土 地は１７０㎡で７５０～１，０００万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ石山駅勢圏において生起した住宅地域内の事例のうち、地域的類似性、場所的類似性の観点から規範性 の高い事例を選択した上で適切に試算されており、規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性 が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実 証的な資料に基づき、規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [103.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、個人消費に回復が見られるなど 、緩やかに持ち直している。大津市の人口数 は若干の増加、世帯数についても増加傾向に ある。 成熟した郊外の住宅団地であり地域要因に変 動はない。利便性が劣ることや傾斜地勢であ ることが需要者に敬遠され、需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％