令和6年1月12日　提出 大津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -14 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市梅林１丁目字月見坂９１０番１９ ｢梅林１－１３－１８｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 大津 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 大津駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大津駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、地域要因に変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。良好 な住環境や利便性等から需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大津駅及び膳所駅勢圏の住宅地域と判定した。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者 層である。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内の戸建住宅地域であり、利便性に優れ、居住の快適性も比較的良好である ことから需要は堅調である。市場の中心価格帯は１６０㎡程度の土地で２５００万円～３０００万円、新築戸建住宅で ４０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、ＪＲ大津駅・膳所駅勢圏の類似の取引事例を採用 し、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅地域であり、自用目 的の取引が中心の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [103.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、一部に弱さがみられるも のの、緩やかに持ち直している。大津市の人 口は微増傾向で推移している。 地域要因に特段の変化はない。中心市街地付 近の駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は堅調 で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％