令和6年1月15日　提出 大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市堅田１丁目字上濱入１１０５番５ ｢堅田１－１２－４８｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 堅田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 堅田駅南方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用の状況に大きな変化は見られない住宅地であり、今後も安定的に推移するものと見込まれる。周辺での 新規分譲等も活発であり、需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ堅田駅を中心とする戸建住宅地域である。需要者の中心は大津市内に居住する住宅買替え層 等のほか、京阪神へ通勤する１次取得者層も比較的多く見られる。周辺では宅地開発が多くみられ、それに対する需要 も比較的堅調に推移している。中心価格帯は、１１０㎡程度の土地の新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は生活利便性が比較的良好な戸建住宅を中心とする地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用 目的での取引が中心である。また画地規模等からみて共同住宅の建築は合理的ではないため、収益還元法は適用しなか った。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を 踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,100 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [123.1] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復傾向ではあるが、金利上昇や 物価高など、懸念材料も多い。大津市の総人 口は微増傾向である。 ＪＲ堅田駅郊外の住宅地だが、割安感がある ことから需要も比較的安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％