令和6年1月12日　提出 南伊勢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊勢 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 度会郡南伊勢町五ケ所浦字岡本４１３０番３ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(普通) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に医院 、薬局等が混在する 住宅地域 北5m町道 水道、下水 志摩磯部 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 志摩磯部駅西方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町中心部に近い既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと 予測する。過疎・高齢化の進行等から宅地需要は乏しく、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南伊勢町及び周辺市町の住宅地域。需要者は南伊勢町の居住者や地縁性のある個人が中心である。町中 心部や船越地区の食品スーパー等にも近い利便性のよい住宅地域であるが、発展的な動向は特に見られない。過疎・高 齢化の進行等で宅地需要は限定的で、地価は下落傾向が続いている。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困難で あるが、３００㎡程度の土地で総額５００～５５０万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　町中心部に近い既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、南伊勢町及び志摩市の住宅地域に 存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地 域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、 市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三重志摩 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南伊勢町の人口、世帯数はともに減少。高齢 化率は５割を超える。主要産業の漁業や農業 は低迷。景気は持ち直しの動きもあるが不動 産市況は弱い。 近隣地域は町中心部に近い利便性のよい住宅 地域。顕著な変動要因はない。過疎・高齢化 の進行等から宅地需要は乏しく、地価水準は 下落傾向で推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％