令和6年1月12日　提出 玉城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉城 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4.5m町道 水道、下水 田丸 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 町道 交通 施設 田丸駅西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くからの住宅地域で、土地利用に変化は見られず、今後も現状程度で推移するものと予測する。 田丸駅周辺では供給物件が多いが、需要は比較的安定しており、地価は緩やかな下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は玉城町及び周辺市町の住宅地域。需要者は玉城町の居住者や地縁性等を有する個人が中心である。空地 や農地も多く残る住宅地域で、宅地化の動向等は特に見られないが、町中心部に近く潜在需要のある地域である。田丸 駅周辺では供給物件が多いが、需要は比較的安定しており、地価は緩やかな下落傾向がみられる。取引自体が少なく市 場での中心価格帯の把握は困難であるが、１７０㎡程度の土地で総額３５０～４００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を主体とする古くからの住宅地域で、自用目的の取引が中心である。収益還元法は、敷地面積が狭く賃貸住 宅の想定が困難であるため、適用していない。一方、比準価格は、玉城町の住宅地域に存する取引事例を適正に比準し 、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映 した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 玉城町の人口は微減、世帯数は増加傾向。景 気は一部に弱さもあるが持ち直しの動き。松 阪や伊勢のベッドタウンとして需要は比較的 安定している。 近隣地域は既成住宅地域で、顕著な変動要因 はない。駅や公共施設に比較的近く、潜在的 な需要のある地域であるが、地価水準は下落 傾向で推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％