鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
三重明和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重明和 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　雅和

TEL.

鑑定評価額

37,200,000 円

１㎡当たりの価格

34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番７外				②地積　(㎡)	1,068 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）特定用途制限地域
	1:2	店舗Ｓ1	各種店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	北東12m県道	水道	斎宮 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

斎宮駅南西方

1.6km

法令

規制

（都）
(60,200)
特定用途制限地域

⑤地域要因の将
　来予測

主要道路沿いの商業地域として、繁華性や顧客流動性は一定水準を維持している。商業地需要はやや弱く、地価
は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は明和町を中心に隣接市町を含む主要道路沿い、或いはその背後の商業地域を含む圏域である。需要者の中
心は、沿道サービス施設を展開する圏域内外の法人企業であるが、個人事業者等も想定される。背後には大規模な住宅
団地があり、店舗集積度、車両通行量は一定水準が維持されているが、需要者の新規出店意欲はやや弱く、周辺には低
未利用地も見られる。なお、取引価格は画地規模等により一様ではなく、中心価格帯を見出すのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は主要道路沿いの商業地域であり、貸店舗等も見受けられるが、建物は低層利用が中心で自用のものも多く、
元本価格に見合う賃料収入を得られないことから、収益価格は取引水準に比し低位に求められた。比準価格は、適切な
取引事例が少なく、広域的な取引事例から試算したが、市場の実態を反映した価格が求められた。したがって、収益価
格は参考にとどめ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は落ち着きを取り戻しつつあるが、
商圏人口の減少から、町内の商業地需要は全
般的に弱含んでいる。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重明和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -241018	松阪市		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０２ｙ -241544	伊勢市		更地	（　）	台形	北西10m県道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
c	１０１ｙ -241014	伊勢市		建付地	（　）	不整形	南西12m県道、北東4m、二方路		（都）特定用途制限地域 (70,200)
d	１０９ｙ -241009	伊勢市		更地	（　）	不整形	東13m市道、西6m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e	１０３ -241015	伊勢市		建付地	（　）	不整形	北36m県道、西6m、南6m、三方路		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,249	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	36,648	100 [ 106.0]	34,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,026	100 [ 63.1]	33,322		33,300
c	(　 ) 36,575	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	40,076	100 [ 120.8]	33,175		33,200
d	(　 ) 35,900	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	36,900	100 [ 100.7]	36,643		36,600
e	(　 ) 52,663	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	51,681	100 [ 141.8]	36,446		36,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,800 円／㎡]

三重明和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,811,927	957,032	3,854,895	3,116,400	738,495	（　0.9453） 698,099	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,424,981 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重明和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）特定用途制限地域	60 ％	200 ％	200 ％	1,068 ㎡	24.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗で、床面積３００㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,479	443,700	5.0	2,218,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		443,700		2,218,500
								0

⑨年額支払賃料	443,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,324,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,324,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 532,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,791,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,218,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,811,927 円　　　　（　 4,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８賃ｙ　　　　-241006	1,289 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０８賃ｙ　　　　-241008	1,537 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三重明和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,732 円	5,324,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 957,032 円　（　　　　　　 896 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 2,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,811,927 円
②総費用	957,032 円
③純収益　①－②	3,854,895 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	738,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	698,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,424,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重明和 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番７	1901000092463-0000
2	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番１６	1901000092472-0000
3	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番１７	1901000092473-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
三重明和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重明和 5-1

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　守谷　啓市

TEL.

鑑定評価額

37,200,000 円

１㎡当たりの価格

34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番７外				②地積　(㎡)	1,068 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）特定用途制限地域
	1:2	店舗Ｓ1	各種店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	北東12m県道	水道	斎宮 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

斎宮駅南西方

1.6km

法令

規制

（都）
(60,200)
特定用途制限地域

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は明和町及び周辺市町の路線沿いの商業地域。主な需要者は、沿道サービス施設を展開する圏域内外の法人
企業や個人事業者等である。飲食店舗、コンビニエンス、ガソリンスタンド、クリニック等が見られ、背後には大規模
な住宅団地が控える路線商業地域である。近年、路線商業地域の土地所有形態は定期借地権によるものがほとんどであ
る。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件も見られるが、低層の店舗等が中心の商業地域で、自己使用目的の取引が中心である。店舗等の賃貸事例は実
態の把握に困難を伴うとともに当事者間の個別的な事情を内在している場合が多く、資料収集には限界がある。現実の
市場動向を反映した信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、元本価値に見合った賃料を収受することが
できないことなどから低位に試算された収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済の雇用、生産、消費は持ち直しの動
きが見られる。明和町の人口は減少傾向、取
引価格は微下落傾向、取引件数はやや減少傾
向。

地域内に格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重明和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５ -241013	度会郡玉城町		底地	（　）	ほぼ台形	南西10.7m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	１０５ -241004	伊勢市		建付地	（　）	不整形	南西14m県道、南東7m、北西4m、三方路		（都）特定用途制限地域 (70,200)
c	１０８ -241021	松阪市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m市道、北東6m、角地		準工 (70,200)
d	１０３ｙ -241100	度会郡玉城町		更地	（　）	不整形	南9m県道、東11m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,403	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,907	100 [ 92.2]	34,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 25,636	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	27,074	100 [ 77.4]	34,979		35,000
c	(　 ) 31,101	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	43,946	100 [ 126.0]	34,878		34,900
d	(　 ) 16,393	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,441	100 [ 71.7]	31,298		31,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,800 円／㎡]

三重明和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,811,927	957,032	3,854,895	3,116,400	738,495	（　0.9453） 698,099	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,424,981 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重明和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）特定用途制限地域	60 ％	200 ％	200 ％	1,068 ㎡	24.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの低層店舗で、床面積３００㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,479	443,700	5.0	2,218,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		443,700		2,218,500
								0

⑨年額支払賃料	443,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,324,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,324,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 532,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,791,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,218,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,811,927 円　　　　（　 4,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０８賃ｙ　　　　-241005	1,042 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０８賃ｙ　　　　-241007	1,618 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三重明和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,732 円	5,324,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 957,032 円　（　　　　　　 896 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 2,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,811,927 円
②総費用	957,032 円
③純収益　①－②	3,854,895 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	738,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	698,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,424,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重明和 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番７	1901000092463-0000
2	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番１６	1901000092472-0000
3	多気郡明和町大字金剛坂字宇田８１７番１７	1901000092473-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考