令和6年1月12日　提出 三重明和 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重明和 -3 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多気郡明和町大字大堀川新田字大霜２２番２１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m町道 水道 明星 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 明星駅北方 5.1km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部近くの既成住宅団地であり、今後とも概ね現状維持で推移するものと予測する。但し、需要は弱く、地価 は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明和町を中心として隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は明和町内の地縁者であり、域 外からの流入はあまり見られない。明和町内陸部では、分譲住宅地開発が多く人口動態も安定的であるが、臨海部では 少子高齢化が進行し津波懸念も根強いため、全般的に土地需要に乏しい。なお、市場での中心価格帯は、取引自体が少 ないため見出し難いが、既成団地で標準的な画地規模の場合、概ね２５０万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を主体とする住宅団地内にあり、画地規模も小さく経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であ ることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似地域内に存する信頼性のある複数の取引事例から査定 しており、現実の市場動向を反映した実証性のある価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市 場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.6] [102.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口の減少鈍化、高齢化率は県平均をやや 上回る。近年持続的な住宅開発が見られ、内 陸部では住宅地需要は安定的であるが、沿岸 部の需要は弱い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％