令和6年1月12日　提出 三重明和 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三重明和 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅和   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 東4.5m町道 水道 明星 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 明星駅北東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 明星駅に近い既成住宅団地として概ね熟成されており、今後とも同様の住環境を維持していくものと思料される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明和町を中心として隣接市町の住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は明和町の在住者であるが、利 便性の良さや住宅地価格の相対的な割安感もあり、周辺市町からの流入も一部に見られる。明和町においては、町役場 周辺など各所で中小規模の分譲住宅地開発が多く行われており、選好性が劣る既成の住宅団地の需要は相対的に弱い。 市場での中心価格帯は、１８０㎡程度の土地で、４００万円～４５０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域にある事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求めら れた。一方で、近隣地域及びその周辺は戸建住宅地として開発された住宅団地であり、賃貸住宅が存在せず、貸家需要 が想定できないため、収益価格は試算しなかった。したがって、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口の減少鈍化、高齢化率は県平均をやや 上回る。近年持続的な住宅開発が見られ、内 陸部では住宅地需要は安定的であるが、沿岸 部の需要は弱い。 明星駅の北側に位置する住宅団地として、人 口動態等は安定的であるが、周辺で新規分譲 開発が持続しており、競争力がやや低下して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％