令和6年1月12日　提出 多気 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多気 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多気郡多気町相可台１４番４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m町道 水道、ガス、下水 相可 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 相可駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 立地と環境に恵まれた高台の住宅団地。中心部には小規模開発もあるが、競争力から需要は安定して推移するも のと予測する。大規模リゾート施設開業や進出工場稼働による影響は把握できない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多気町及び周辺市町の住宅地域の圏域であり、住宅団地との競合関係が強い。典型的な需要者は当町居住 者であるが、周辺市町からの転入も考えられる。町中心部の高台で競争力があり、需要は安定している。団地内の新規 分譲も継続してみられ、今後も需要は見込める。市場の中心価格帯は土地２１０㎡程度で総額６００万円内外、新築戸 建物件は３，０００万円内外と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、自用目的の取引が殆どである。比準価格は価格牽連性が強い団地の取引を中心にして 、適正に比準しえた。求められた価格は市場の特性に適合し、規範性が高い。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、画地 規模と行政的条件による経済合理性から試算していない。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [100.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策 や物価上昇などの影響に注意。人口減少率や 高齢化率は県平均を上回る。需要は中心部に 限定傾向。 団地内要因に顕著な変動はない。当初開発業 者による新規分譲が続いている。移住定住補 助金の効果も作用し、需要は安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％