鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
三重川越 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重川越 5-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　井内　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番１外				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗Ｗ2	中小規模の小売飲食店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東12m国道、北東側道	水道、下水	川越富洲原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

川越富洲原駅南方

450m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、チェーン店を中心とした各種低層店舗等が建ち並ぶ交通量の多い路線商業地域である。熟成した既
成商業地域であることから、店舗の入れ替えを伴いながらも、当面は現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一受給圏は、川越町を中心として桑名市、四日市市及び朝日町内の類似の商業地域を含む圏域。需要者の中心は、全
国的にチェーン店舗を展開する法人事業者及びそのフランチャイズ事業者である。これらの需要者は広域的に事業適地
を選別することから、市場では供給過多になりがちで地価は軟調に推移する傾向がみられる。業種や業態、画地規模等
により取引価格が異なることから、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通量の多い路線商業地域であるが、集客力のある大型ショッピングモールが近くに立地していることもあり貸店舗と
しての需要は弱く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。一方、
同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。従って、市場の実態を反映
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.7]

[105.0]
100

80,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍後の社会経済活動の正常化に伴い個
人の消費行動は回復傾向にあるが、このとこ
ろの物価の上昇が消費に及ぼす影響には留意
を要する。

地域要因に特段の変動はないが、通行量の多
い幹線道路沿いの路線商業地域であり、地価
は上昇傾向に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重川越 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -6	四日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m国道、北西3.9m、二方路		準工 (60,200)
b	１０４ -21	四日市市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０８ -27	四日市市		建付地	（　）	長方形	南東35m国道、北東2.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１１５ -55	桑名市		底地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	１１３ -30	三重郡川越町		建付地	（　）	不整形	北西13m国道、南東8m、北東6m、三方路		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,650	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,970	100 [ 95.5]	80,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 79,779	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	81,570	100 [ 93.2]	87,521		91,900
c	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.9]	131,674	100 [ 171.1]	76,957		80,800
d	(　 53,879) 77,354	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,741	100 [ 98.0]	79,328		83,300
e	(　 ) 52,098	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	59,044	100 [ 78.0]	75,697		79,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

三重川越 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,031,776	639,832	2,391,944	1,721,440	670,504	（　0.9722） 651,864	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,535,846 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重川越 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	406 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線国道沿いに所在しており、店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,740	278,400	10.0	2,784,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		278,400		2,784,000
								0

⑨年額支払賃料	278,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,340,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,340,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 334,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,006,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,784,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,031,776 円　　　　（　 7,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１（賃）　　　　-7	1,667 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,755 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０７（賃）　　　　-7	1,855 ( 1,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,819
c	１０７（賃）　　　　-58	1,644 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,684

三重川越 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,632 円	3,340,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,400 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,832 円　（　　　　　　 1,576 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,721,440 円（　　　　　 4,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,031,776 円
②総費用	639,832 円
③純収益　①－②	2,391,944 円
④建物等に帰属する純収益	1,721,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	651,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,535,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重川越 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番１	1903000025361-0000
2	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番３	1903000025363-0000
3	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番４	1903000025364-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
三重川越 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三重川越 5-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　勝己

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番１外				②地積　(㎡)	406 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗Ｗ2	中小規模の小売飲食店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東12m国道、北東側道	水道、下水	川越富洲原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

川越富洲原駅南方

450m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

各種チェーン店を中心に店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域である。新型コロナ禍で土地需要は一時的に停
滞感が見られたが、経済活動の正常化が一定期間経過するなか当面回復傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川越町のほか四日市市、桑名市、朝日町を含む類似の商業地域。需要者は圏域内の中小事業者、ロード
サイドで広域的に事業展開を行う法人が中心である。幹線国道沿いの路線商業地域であり、コロナ禍でも店舗の閉鎖等
はあまり見られず繁華性が維持されている。景気が緩やかに持ち直すなか商況も改善が見られ、需要は回復傾向にある
。取引総額は規模や業種業態等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗が建ち並ぶ主要国道沿いの路線商業地域である。貸店舗等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が大半であり、市場参加者は投資採算
性よりも周辺の取引価格を指標に価格水準を決定していると判断されるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　四日市 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 94.7]

[105.0]
100

80,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市況は建築費高騰による腰折れ懸念を内包す
るものの、社会経済活動の正常化が進み、不
動産需要は路線商業地を中心に概ね堅調に推
移している。

地域要因に特段の変動はない。新型コロナ禍
で店舗需要は減少したが、アフターコロナの
動きが常態化するなか需給改善が進んでいる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

三重川越 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１３ -30	三重郡川越町		建付地	（　）	不整形	北西13m国道、南東8m、北東6m、三方路		近商 (80,200)
b	１０４ -6	四日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m国道、北西3.9m、二方路		準工 (60,200)
c	１１０ -512	桑名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南7.7m、角地		商業 (100,400)
d	１１２ -504	四日市市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,098	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	59,044	100 [ 77.0]	76,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	80,500
b	(　 ) 78,650	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,970	100 [ 96.3]	79,927		83,900
c	(　 ) 77,280	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	84,283	100 [ 115.4]	73,036		76,700
d	(　 ) 73,016	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	74,565	100 [ 98.7]	75,547		79,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

三重川越 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,031,776	639,832	2,391,944	1,721,440	670,504	（　0.9722） 651,864	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,535,846 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三重川越 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	406 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

幹線道路沿いの商業地域という地域性を勘案し、平家建店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,740	278,400	10.0	2,784,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		278,400		2,784,000
								0

⑨年額支払賃料	278,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,340,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,340,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 334,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,006,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,784,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,031,776 円　　　　（　 7,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１４（賃）　　　　-65	2,174 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１２（賃）　　　　-66	1,364 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,612
c	１１５（賃）　　　　-63	1,184 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,516

三重川越 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,632 円	3,340,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 162,400 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,832 円　（　　　　　　 1,576 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,721,440 円（　　　　　 4,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,031,776 円
②総費用	639,832 円
③純収益　①－②	2,391,944 円
④建物等に帰属する純収益	1,721,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	651,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,535,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三重川越 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番１	1903000025361-0000
2	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番３	1903000025363-0000
3	三重郡川越町大字豊田字南台１８４番４	1903000025364-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考